国家计委


国家计委关于印发《城市房产交易价格管理暂行办法》的通知
1994年11月11日，国家计委

为加强对城市房产交易价值的调控和引导，规范房产交易价格行为，维护正常的价格秩序，促进房地产业健康发展，现将《城市房产交易价格管理暂行办法》印发给你们，请结合当地实际情况贯彻实施。

附：城市房产交易价格管理暂行办法

第一章 总 则
第一条 为适应城市房产交易市场的发展，规范价格行为，维护交易价格的正常秩序，保护交易双方的合法权益，依据国家有关法律、法规制定本暂行办法。
第二条 本暂行办法适用于城市规划区范围内公民、法人和其他组织拥有产权的房屋的买卖、租赁、抵押、典当和其它有偿转让房屋产权等经营活动中的价格及房产交易市场各类经营性服务收费的管理。
第三条 国务院价格主管部门负责全国房产交易价格管理工作；县级以上地方各级人民政府的价格主管部门负责本行政区域内房产交易价格管理工作。
各级政府价格主管部门应会同有关部门加强对房产交易价格的监督。

第二章 管理原则
第四条 国家对房产交易价格实行直接管理与间接管理相结合的原则，建立主要由市场形成价格的机制。保护正当的价格竞争，禁止垄断、哄抬价格。
第五条 房产交易价格及经营性服务收费，根据不同情况分别实行政府定价和市场调节价。
向居民出售的新建普通商品住宅价格、拆迁补偿房屋价格及房产交易市场的重要的经营性服务收费实行政府定价。
房产管理部门统一经营管理的工商用房租金，由当地人民政府根据本地实际情况确定价格管理形式。
其他各类房屋的买卖、租赁价格，房屋的抵押、典当价格及房产交易市场的其他经营性服务收费实行市场调节。
第六条 实行政府定价的房产交易价格和经营性服务收费，由政府价格主管部门会同有关部门按照价格管理权限制定和调整。
房产交易价格和经营性服务收费的管理权限，除国务院价格主管部门另有规定外，由省、自治区、直辖市政府价格主管部门确定。
第七条 实行政府定价的房产交易价格和经营性服务收费，政府价格主管部门应根据房屋价值、服务费用、市场供求变化及国家政策要求合理制定和调整。
第八条 对实行市场调节的房产交易价格，城市人民政府可依据新建商品房基准价格、各类房屋重置价格或其所公布的市场参考价格进行间接调控和引导。必要时，也可实行最高或最低限价。

第三章 价格评估
第九条 实行市场调节价的房产交易，交易双方或其中一方可委托有关评估机构进行房产价格评估，双方可依据评估的价格协商议定成交价格。
第十条 房产价格评估业务，由经依法设立的具有房地产估价资格的机构办理。
房产价格评估，应遵循公正、公平、公开的原则，遵守国家有关的法律、法规，执行规定的估价办法、标准和程序。
第十一条 房产价格评估，应以政府制定、公布的各类房屋的重置价格为基础，结合成新折扣，考虑房屋所处环境、楼层、朝向等因素，参照当地市场价格进行评估。
第十二条 房屋评估重置折扣价格计算公式：
评估价格＝房屋重置价格×成新折扣×（1±环境差价率±楼层差价率±朝向差价率）
计价单位为建筑面积平方米。
第十三条 房屋重置价格以当地政府届时公布的价格为准。
房屋成新折扣以不同建筑结构房屋的耐用年限为基础，考虑因维修和保养不同而实际新旧程度不同的情况评定。
第十四条 环境差价根据整幢房屋的日照、通风以及周围的绿化、污染等因素综合评定。
整幢房屋交易的楼层、朝向差价免计；整幢房屋各部位的楼层、朝向差价按整幢房屋各部位楼层、朝向差价的代数和分别趋近于零的原则视具体情况评定。
第十五条 按房屋重置折扣价方法所评估出的价格，可参照当地可比市场价格补充修正。
由于评估条件的限制或其它原因不宜采用重置折扣价方法评估的，也可选择其它评估方法评估房产价格。
第十六条 房产价格评估中涉及地价评估的，执行地价评估的技术标准和程序。
第十七条 房产价格评估中出现的价格纠纷，由政府价格主管部门负责仲裁。
第十八条 房产价格评估的具体办法由省、自治区、直辖市政府价格主管部门制定。

第四章 监督与监测
第十九条 各级政府价格主管部门负责房产交易价格及经营性服务收费的监督检查工作。
第二十条 房产交易价格和经营性服务收费实行明码标价制度。
进入房产交易市场交易的房屋，应在交易场所挂牌出示其座落位置、建筑结构、规格、面积、计价单位和销售（出租）价格。
经营性服务收费，应在服务经营场所的醒目位置公布项目名称、规格、服务内容、计费单位、收费标准。
第二十一条 国家实行房产交易成交价格申报制度。房产权利人应当向县级以上人民政府如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实申报。
第二十二条 各级政府价格主管部门应认真做好房产交易价格变化的监测工作，及时对房产交易价格情况进行分析、汇总，定期制定公布市场参考价格，并向上一级政府价格主管部门报送情况。

第五章 罚 则
第二十三条 凡违反本暂行办法，有下列行为之一的，由政府价格主管部门依照国家有关规定给予处罚。
（一）越权定价和擅自设立收费项目、提高收费标准的；
（二）虚置成本，短给面积，进行价格欺诈的；
（三）垄断、哄抬房价严重干扰市场秩序的；
（四）不按规定的估价办法、标准和程序估价和故意抬高、压低被估房价的。
（五）不执行规定的明码标价制度的；
（六）不按规定申报成交价格的；
（七）其他违反本暂行办法的行为。
第二十四条 被处罚单位和个人对处罚决定不服的，依据《中华人民共和国价格管理条例》规定申请复议；对复议决定不服的，可向人民法院起诉。

第六章 附 则
第二十五条 房产管理部门直管公房和机关、团体、企事业单位自管公房向职工出售、出租住宅的价格不适用本办法。
房产管理部门直管的公房和机关、团体、企事业单位自管的公房向职工出售、出租住宅的价格评估可参照本暂行办法执行。
第二十六条 房产交易及管理中涉及行政事业性收费的，由政府价格主管部门、财政部门按规定权限制定。
第二十七条 各省、自治区、直辖市政府价格主管部门可根据本暂行办法制定实施细则，并报国家计委备案。
第二十八条 本暂行办法发布前有关规定凡与本办法抵触的，以本办法为准。
第二十九条 本暂行办法由国家计委解释。
第三十条 本暂行办法自1994年12月1日起施行。


山西省政府


山西省人民政府关于城市商业体制改革的若干规定
山西省政府


前言
各地区行政公署，各市、县人民政府，省直各委、办、厅、局：
党的十一届三中全会以来，我省城市商业进行了以“三多一少”为主要内容的流通体制改革，取得了一定成效。但是，还远不适应商品经济大发展的新形势，必须进一步搞好改革。商业改革的目的是：促进商品生产，搞活商品流通，提高经济效益，改善服务质量，方便人民生活。改革
的方向是：实行政企分开，建立以国营商业为主导的多种经济形式、多种经营方式、多种流通渠道的商品流通体制；实行以城市为中心的开放式、多渠道、少环节的批发商业体系；建立责权利相结合的高经济效益、高服务质量的企业管理办法；形成城乡畅通、地区交流、纵横交错、四通八
达的流通网络，走出一条中国式的社会主义商业路子。现对我省城市商业体制改革作如下规定：

一、实行政企分开，加强行政管理
政企分开是当前城市商业体制改革的方向。各级商业行政部门部要实行政企分开，扩大企业权力，强化商业行政管理职能。政企分开后的商业厅、局，是各级人民政府管理商业的职能部门，主要是运用行政手段和经济手段，如商业政策、经营法规、规划布局、行政管理、计划干预、统
计和合计监督、效益考核、价格管理、政策性补贴、资金调剂、信息交流等，面向社会，对国民经济各部门的商业活动进行管理、监督和调节，领导好社会主义统一市场。
改变目前政企不分的状况，把商业的经营权力交给企业。省商业厅和地区商业局不再直接管理批零企业，将省属的日用工业品批发企业下放给市、县，组成企业经营体系。市、县商业局也要将直属的企业下放给公司管理。企业下放后，为了不中断全省、全国的业务联系，省暂保留百货
纺织品、五交化、副食品公司，地区商业局设专业科，组成精干的行业性的业务协调机构。其主要任务是：贯彻执行商业政策和业务措施；负责本行业的计划协调；实行统计监督和组织信息交流；协助批发企业进行商品交流和库存调剂。省公司和地区的专业科仍为企业编制，所需经费由同
级财政退库解决。
政企分开后，计划商品的范围要继续缩小，由原来的三十七种减为二十三种，但计划管理要进一步加强。计划商品、计划外增拨商品、协作商品、国家指定的储备商品的计划或专项安排，由省逐级下达市、县批发公司具体执行。

二、改革国营批发商业
改变一、二、三级多层次批发体制，建立不分等级层次的国营商业批发公司。
按照发挥中心城市作用的要求，将省属太原、大同、阳泉、长治、榆次、忻州、临汾、运城、孝义的百货、纺织品、五交化、副食品采购供应站分别下放给所在市、县，同市、县批发企业合并，组成一套批发机构。
将设在侯马、晋城两市的各日用工业品分站、转运站、周转库等，一律对口移交侯马、晋城两市的批发公司，组成一套批发储运机构。
随着批发机构的下放，原由省二级站收购经营的太原产品全部下放给太原市；其它一地生产多地销售的产品，从一九八五年起分别按经济区划下放给所在地的市、县批发公司经营；计划商品仍执行商业厅下达的商品收购、分配和调拨计划；进口商品、商业部下拨的原材料仍由省统一分
配。
企业下放后，利润计划和政策性亏损指标相应划转。为了保证商业网点建设和商业科技、教育事业的发展，原来由商业厅集中使用的利润留成，仍由省商业厅统一掌握使用（具体办法由商业厅、财政厅共同下达）。
企业下放后，市、县新组建的批发公司是按经济区域组织商品流通的独立自主的企业。各级人民政府要支持企业的自主经营，严格执行商品的分配计划，不能以任何形式多扣少分。各批发企业直接同财政、税务、银行部门发生经济关系，税后利润除按规定上缴部分外，全部归企业支配
。要改变原来经济上的归属关系。要防止产生新的块块封锁。市、县商业局只行使行政领导和管理职权。
各商业批发公司，都要按商品经营规模，实行专业划细，分部核算，开放经营。在同一城市同一行业，不得按行政层次设置国营商业批发公司。除国家规定的指令性计划商品仍采取自上而下的分配外，其它商品全部放开，由进货单位自行选择进货，不受原行政区划和固定供应对象的限
制。现行的分层次倒扣作价，改为以批发牌价作基础，按批量作价或协商作价。
各商业批发公司要坚持社会主义经营方向，大力促进和扶持地方轻纺工业生产的发展。要积极参与生产，指导生产，帮助生产部门提高产品质量，增加花色品种，增强市场竞争力。为了打开地方产品的销路，工商双方本着“利益均沾，风险共担”的原则，可以采取多种联营形式，开拓
市场，积极推销。
大、中、小城市的批发公司是自主经营的经济实体相互之间是平等的经济业务关系，都可以同时起一、二、三级站的作用。

三、建立工业品贸易中心
为了发挥中心城市组织商品流通的作用，扩大商品幅射面，太原、大同、长治、阳泉四市都要建立各种类型的贸易中心。其它市、县也可以根据需要，逐步创造条件建立贸易中心。
贸易中心是冲破多层次批发的商品批发交易场所，实行开放式经营。贸易中心可以是经济联合体，也可以是独立体。商业企业，工业企业，全民、集体、个体企业，本地、外地企业，计划外和非计划商品，都可以进入贸易中心自由购销。
贸易中心实行多种经营形式和多种经营方式，可以自营、联营，可以代购、代销、代储、代运、代加工。做到大量批发和小宗买卖相结合，自营业务与代理业务相结合。
批发公司是参加贸易中心主体，也是它的后盾。要积极参与贸易中心的活动，发挥国营商业的主导作用。
一般城市以建立综合贸易中心为宜；大中城市可以建立综合的和分行业的贸易中心。综合的由商业局领导，行业的由批发公司负责管理。

四、按自然门店实行独立核算
国营零售商业和饮食服务业，全部实行按自然门店独立核算、直接纳税的经营管理体制。
按自然门店独立核算后，要尽量减少企业的行政管理人员，充实和加强业务第一线。
撤销中心商店（或核算点）这一层核算单位的管理职能。
工商行政管理、银行、税务部门应根据当地商业主管部门提供的核算单位，简化审批手续，分别发给营业执照，立帐开户，征收税款。

五、改革国营零售商业管理体制
社会主义市场在国营商业起主导作用的条件下，需要各种商业经济成份的合理配置和协调发展。要支持城市新办集体、个体商业、饮食业、服务业和修理业。原来归口管理的大集体企业，要真正照集体企业的办法管理。农民进城自办或联营开设服务网点，有关部门要积极支持。在大力
扶持集体和个体商业的同时，对城市国营零售商业也要进一步放宽搞活。
以一九八三年经营实绩为基础，太原市年利润在十五万元以上，其它市、县年利润在八万元以上的大中型国营零售企业和饮食服务企业，侨汇商店、友谊商店和机械化彩印照相馆，以及少数有代表性的骨干企业，仍实行“国有国营”的管理办法。其余分别不同情况，实行以下三种管理
办法和经济形式：
1、实行“国家所有，集体经营，照章纳税，自负盈亏”，按国家对待集体企业的政策和办法管理。企业原有的财产和资金属于国家所有，新增财产和资金归集体所有。企业占用国家的固定资产，仍按规定提取折旧基金，减半上交，维修和更新由企业负责。企业占用国家的流动资金，? 蛏嫌Π匆欣式荒墒褂梅眩越荒扇酚欣训模稍谝欢ㄊ奔淠诿馐铡? 2、把一部分小饭店、小旅店、小照相馆和三十人以下的零售商店，在原承担的供应服务任务不变的前提下，直接转为集体所有制形式经营。国家的固定资产按现值计价，连同国拨流动资金，实行有偿转让，分期归还，还清后即为集体所有。企业可以吸收入股，实行保息分红。
3、对于以劳务为主的小型理发、洗染、浴池、修理业和地处偏僻的微利、亏损小店铺，实行租赁制，可采取招标的方式，租赁给经营者个人经营。占用国家的固定资产，国家向经营者个人收取租金，由招标单位负责维修。经营者个人除缴纳租金外，还要缴纳退休统筹保险金。其税后? 杖胗删吒鋈酥洹Ｒ┒┳饬藓贤欢改瓴槐洌细裰葱小?
上述“国家所有，集体经营”和转为集体所有制的企业，以及租赁给经营者个人经营的小店铺，均实行八级超额累进税制；暂不缴承包费；企业的职工，现在是全民所有制职工的，身份不变；企业需要招收的人员，实行劳动合同制，择优录用和招聘，能进能出；企业实行公积金、公益
金制度，企业提取的公益金，三分之二用于职工奖金，三分之一用于集体福利；工资形式和奖惩办法由企业自定，可以基本工资加奖励，可以固定工资和浮动工资相结合，可以记分考核，全面浮动。理发、浴池业的提成工资，仍在税前开支。退休保险金，在实行社会保险之前，一律暂由市
、县商业局组织统筹。
随着集体企业的增加，大城市以市、区为单位，中小城市以市、县为单位，逐步建立行业协会。所有单位都不得抽掉集体企业的人力、物力、财力。
饮食、服务、修理企业按八级超额累进税制征税后，比现行百分之十五的比例税多缴纳的部分，财政部门应返还给商业主管部门，用于行业的网点建设、技术改造和重点扶持。

六、继续实行和完善经营承包责任制
大中型国营商业企业和饮食服务业，要在利改税第二步改革的基础上，继续实行和完善企业内部的经营承包责任制，改变企业内部吃“大锅饭”的管理办法。
实行经营承包责任制的企业，必须把维护消费者利益和提高服务质量放在首位，不能单纯同利润额和销售额挂钩。要同社会服务效果结合起来，进行全面考核，合理计奖，奖勤罚懒，奖优罚劣。要在执行国家政策、维护群众利益的前提下，做到国家得大头，企业得中头，个人得小头。


部组对商店的承包，是企业内部实行经营承包责任制的中心环节。商店对部组的考核，要按经济效益定分配，按服务质量定奖惩。部组对营业员实行以服务效果为核心的百分考核制，主要考核执行政策、出勤出力、服务态度、服务质量，一般不把经济指标落实到个人。
企业奖励基金按利润奖金率提取和发放。饮食服务业仍实行传统的提成工资制。
为了鼓励企业领导人搞好经营，除参加统一考核奖惩外，可以从商店的奖励基金中给商店、科室和柜组负责人一定数额的职务津贴。

七、扩大基层企业自主权
所有商业企业，不论国营或集体，批发或零售，都要实行经理负责制。
经理有权任免企业的科室和部组负责人；有权根据需要公开招工，择优录用，有权招聘技术人员；有权抵制任何部门和个人向企业硬性安插人员。
经理有权对职工进行奖惩，包括给予晋级奖励和开除处分。每年的晋级面可以掌握在百分之三以内，这部分工资，在费用中列支。
企业有权根据经营特点和实际需要自行确定内部机构设置和人员配备。
企业有权自下而上编制计划并组织实施。
企业有权自行组织商品购进、保管、生产加工和销售，其他部门不能强迫企业收购，也不能干预企业自主经营。
企业有权参与或组织跨部门、跨地区的联合经营。
企业在执行国家规定价格的前提下，对允许议价、协商定价和实行浮动价格的商品，有权自行定价、作价。
企业对冷背呆滞商品、过时落令商品、残损变质商品以及零头货尾，有权适时削价，作为经营损溢处理。
企业有权自主支配利润留成、奖励基金。除国家有规定者外，上级主管部门不得平调。
企业有权选择自己的工资形式和奖惩办法。

八、做好思想政治工作，保证改革的顺利进行
商业同人民生活关系极为密切，改革必须严格执行国家政策，维护消费者利益。绝对不允许擅自提价，变相涨价，不允许缺斤短两，掺杂使假。对违反者实行严惩重罚。商业改革一定要让群众叫好，群众不叫好，就是商业改革没做好。
商业改革是一项极其艰巨复杂的工作，要充分估计到“左”的思想和习惯势力的影响。各级人民政府必须切实加强领导，主要负责同志亲自抓，并组织财政、税务、银行、物价等各有关部门积极配合，搞好城市商业体制的改革。
改革中必须针对商业工作的特点，加强思想政治工作，搞好干部培训，开展为人民服务的教育和商业道德教育，特别是商业改革的教育。要使各级领导干部和广大商业职工从思想认识上有一个根本的转变，思想认识转变了，才能自觉进行改革，保证改革的顺利进行。
商业改革要坚持实事求是，因地制宜，有计划、有步骤地进行，可以有先有后，不搞一刀切。
以前的政策规定与此规定不符合，以此规定为准。实施本规定的具体办法和有关事宜，由省商业厅会同有关部门和地区协商制订实施细则。



1984年8月8日