湖南省岳阳市人民政府


岳政发[2006]27号

岳阳市人民政府关于印发岳阳市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法的通知




各县、市、区人民政府，岳阳经济开发区、南湖风景区、屈原管理区，市直及中央、省属驻岳各单位：

《岳阳市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》已经2006年12月6日市政府第55次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。



二○○六年十二月十一日





岳阳市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法





第一条 为建立和完善我市城镇廉租住房制度，保障城镇最低收入家庭的基本住房需要，根据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局令第120号）和省建设厅、省财政厅、省国土资源厅、省地方税务局《关于印发<湖南省城镇最低收入家庭廉租住房管理办法>的通知》（湘建房〔2004〕140号）的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 市、县（市）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内城镇最低收入家庭廉租住房制度的实施与廉租住房管理工作。

发展改革、财政、民政、国土资源、规划、建设、物价、税务、住房公积金管理等部门按照职责分工负责城镇最低收入家庭廉租住房的相关工作。

第三条 房地产行政主管部门会同同级发展改革、规划、国土资源等行政主管部门根据土地利用总体规划、城市总体规划拟制廉租住房发展规划，报同级人民政府批准后实施。

第四条 发展改革部门和国土资源部门应当会同建设、房地产、规划等行政主管部门依据廉租住房发展规划，编制年度廉租住房建设投资计划和土地利用计划。

第五条 城镇最低收入家庭廉租住房保障水平应当以满足基本住房需要为原则，人均廉租住房保障面积标准，由当地人民政府根据财政承受能力和居民住房状况确定。

第六条 符合下列条件的最低收入家庭，可以申请享受城镇最低收入家庭廉租住房保障：

（一）家庭成员人均收入符合市、县（市）民政部门规定的城镇居民最低生活保障标准，持有《城镇居民最低生活保障金领取证》；

（二）家庭人均住房建筑面积在10平方米以下（含10平方米），或家庭人均住房面积在10平方米以上，但经房屋安全鉴定部门鉴定为D级危房的。

第七条 城镇最低收入家庭廉租住房保障方式以发放租赁住房补贴为主，实物配租或租金核减为辅。

本办法所称租赁住房补贴，是指市、县（市）人民政府向符合条件的申请对象发放补贴，由其到市场上租赁住房。

本办法所称实物配租，是指市、县（市）人民政府向符合条件的申请对象直接提供住房，并按照廉租住房租金标准收取租金。

本办法所称租金核减，是指产权单位按照市、县（市）人民政府的规定，在一定时期内对现已承租公有住房的城镇最低收入家庭给予租金减免。

第八条 实物配租的廉租住房来源主要包括：

（一）政府和单位出资收购的旧住房；

（二）政府和单位出资建设的廉租住房；

（三）政府根据当地情况采用其他渠道筹集的符合廉租住房标准的住房；

（四）各单位腾空的符合廉租住房标准的公有住房；

（五）社会捐赠的符合廉租住房标准的住房。

实物配租的廉租住房来源应当以旧的公有存量住房和收购现有旧住房为主，限制集中兴建廉租住房。

第九条 实施城镇最低收入家庭廉租住房保障的资金，实行财政预算安排为主、多种渠道筹措的原则。其来源渠道主要包括：

（一）市、县（市）财政预算安排的资金；

（二）市、县（市）住房公积金增值收益中按规定提取的城市廉租住房补充资金；

（三）市、县（市）土地出让净收益中按规定提取的资金；

（四）社会捐赠的资金；

（五）其他渠道筹措的资金。

第十条 城镇最低收入家庭廉租住房资金实行财政专项管理，专项用于租赁住房补贴的发放、廉租住房的购建、维修和物业管理等，不得挪作他用。

财政、审计部门依法监督城镇最低收入家庭廉租住房资金的使用情况。

第十一条 廉租住房建设用地实行行政划拔方式供应，建设项目的行政性收费全免，事业性收费减半，服务性收费给予优惠。对购买旧住房作为廉租住房以及实物配租住房租金收入按照规定给予税收优惠。房地产行政主管部门应将有关信息及时传送给同级地税部门。

第十二条 廉租住房必须严格控制面积标准和装修标准。新建的廉租住房每户建筑面积控制在45平方米左右，原则上不得超过60平方米；建筑装修标准不得超过经济适用住房装修标准。

凡符合本办法第六条规定的最低收入家庭，每户只能租住一处与居住人口相当的廉租住房。

第十三条 廉租住房租金标准实行政府定价。由市、县（市）物价管理部门和房地产行政主管部门根据有关规定拟定，报同级人民政府批准后实施。

单位面积租赁住房补贴标准，按照市场普通商品住房平均租金与廉租住房租金标准的差额计算。

第十四条 承租廉租住房实行申请、审核、公示、登记制度。

（一）申请。申请家庭由户主或推选具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人，向房地产行政主管部门提出书面申请，并提交下列资料：

1、书面申请报告；

2、家庭成员身份证和户口簿；

3、民政部门核发的《城镇居民最低生活保障金领取证》；

4、家庭成员所在单位或居住地街道办事处出具的现有住房状况证明；

5、其他有关资料。

（二）审核。房地产行政主管部门受理申请后15个工作日内，通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式完成对申请人所提供资料的审核。

（三）公示、登记。经审核符合条件的，在申请人户籍所在地进行公示。自公示之日起15日内无异议或者异议不成立的，予以登记，并将结果予以公示。

第十五条 经登记公示无异议或者异议不成立的，对于申请租金核减的家庭，由产权单位按照规定予以租金减免；对于申请租赁住房补贴、实物配租的家庭，由房地产行政主管部门按照住房困难程度和登记顺序等规定条件，按顺序发放租赁住房补贴、排队轮候配租住房。

房地产行政主管部门须将发放租赁住房补贴和配租廉租住房的结果予以公布。

在轮候期间，申请人家庭基本情况发生变化的，申请人应当及时向有关部门申报；经审核不符合申请条件的，取消轮候。

第十六条 经房地产行政主管部门确定可获得租赁住房补贴的家庭，可以根据居住需要选择承租符合廉租住房条件的住房，在与出租人达成初步租赁意向后，报房地产行政主管部门审查；经审查同意后，方可与房屋出租人签订住房租赁合同，房地产行政主管部门按规定标准向该家庭发放租赁住房补贴，并将补贴资金直接拨付出租人，用于冲减房屋租金。

接受实物配租的家庭，应当与廉租住房产权人签订廉租住房租赁合同。廉租住房承租人应当按照合同约定按月缴纳租金。

第十七条 廉租住房承租人外迁或者死亡的，同户籍家庭成员需要继续承租的，应当重新提出申请。经审查符合廉租住房条件的，办理继续承租手续。

第十八条 享受廉租住房待遇的最低收入家庭应当按年度向房地产行政主管部门或者其委托的机构如实申报家庭收入、家庭人口及住房变动情况。房地产行政主管部门应当会同有关部门对其申报情况进行复核，并按照复核结果，调整租赁住房补贴或者取消廉租住房保障资格。

第十九条 廉租住房申请人对房地产行政主管部门的审核结果、轮候结果、配租结果有异议的，可以向同级人民政府或者上一级房地产行政主管部门申诉。

第二十条 廉租住房的承租人应当遵守下列规定：

（一）不得弄虚作假，骗取廉租住房承租权；

（二）不得将廉租住房转租、转让；

（三）当家庭收入超过当年最低收入标准时，应当及时腾退廉租住房。确因特殊原因不能按期腾退的，经房地产行政主管部门批准，可以在三个月内续租，续租期间按市场普通商品房租金标准交纳租金。

第二十一条 廉租住房的共用部位、共用设施设备的维修养护由产权人负责；自用部位、自用设备的维修养护由承租人负责。承租人腾退房屋时，在使用过程中所发生的房屋维修养护费、装修费不予补偿。

第二十二条 廉租住房承租人原则上不得对房屋进行装修，确实需要进行装修必须经产权单位同意并按规定办理装饰装修审批手续后方可进行，产权单位应当将装修的禁止和注意事项告知承租人，并对装修情况进行安全督查。

第二十三条 廉租住房承租人使用房屋应当服从住宅小区的统一管理，并遵守下列规定：

（一）不得改变房屋结构、外貌和用途；

（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、雨棚、通道、屋面及管道进行违章凿、拆、搭、占；

（三）不得占用、损坏房屋的共用部位、共用设施设备；

（四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动；

（五）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；

（六）不得侵害他人的合法权益。

第二十四条 违反本办法第二十三条规定的，由有关职能部门责令限期改正、恢复原状、赔偿损失，并依法给予处罚。

第二十五条 廉租住房用户的计划生育管理、社会治安综合治理、环境卫生管理，纳入当地社区管理。

第二十六条 最低收入家庭申请廉租住房时违反本办法，不如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的，由房地产行政主管部门取消其申请资格；已骗取廉租住房保障的，责令其退还已经领取的租赁住房补贴，或者退出廉租住房并补交市场平均租金与廉租住房租金的差额，或者补交核减的租金；情节恶劣的，并处以1000元以下的罚款。

第二十七条 享受廉租住房保障的家庭有下列行为之一的，由房地产行政主管部门取消其廉租住房保障资格，停止发放租赁住房补贴，停止租金核减，会同产权单位收回其承租的廉租住房：

（一）将廉租住房转借、转租的；

（二）擅自改变房屋用途的；

（三）连续6个月以上未在廉租住房居住的；

（四）无正当理由拖欠租金超过6个月的；

（五）违反廉租住房租赁合同的其他行为。

住户被取消廉租住房保障资格后，房地产行政主管部门应书面告知有关部门及时停止其相关税费优惠。

第二十八条 廉租住房产权单位必须做好廉租住房的租金收取、房屋维修与管理等工作，确保廉租住房的正常使用。

第二十九条 房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员，在廉租住房管理工作中利用职务之便，收受他人财物或者其他好处的，对已批准的廉租住房不依法履行监督管理职责的，或者发现违法行为不予查处的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十条 本办法自发布之日起施行。2001年10月14日发布的《岳阳市城镇廉租住房管理办法》（岳政发[2001]16号）同时废止。




【案情简介】

2009年1月，王某与张某共同出资设立甲有限公司，注册资本200万元，王某以自有现金出资100万元，占公司股权的51%，张某以通过向乙公司借款的方式出资100万元，占公司股权的49%，经验资并经工商登记，甲公司于同年8月正式成立。同年9月，王某作为甲公司的法定代表人，以虚假交易合同方式协助张某抽逃出资,并以甲公司的名义向乙公司开具了金额为100万元的转帐支票一张。2010年5月，张某在征得王某同意后，将其在甲公司30%的股权以75万元的价格转让给了李某，另外19%的股权以47.5万元的价格转让给了孙某，并分别签订了书面股权转让协议。2011年3月，李某和孙某作为甲公司股东，经查阅甲公司原财务会计报告等资料后，以张某抽逃出资的行为严重侵犯公司权益，而甲公司董事会和监事怠于行使诉权为由向法院提起诉讼，要求张某向甲公司返还出资100万元并赔偿相应的利息损失。

【争议焦点】

本案的主要争议焦点在于：1、在抽逃出资的情形下，张某是否具有股东身份，其与李某、孙某签订的股权转让合同是否有效；2、如果股权转让合同有效，作为股权受让人的李某与孙某，在取得股东身份的前提下是否有权提起股东代表诉讼。

【王律师分析】

首先，在抽逃出资的情形下，张某是否具有股东身份，其与李某、孙某签订的股权转让合同是否有效？

我国《公司法》及其相关的司法解释对公司股东抽逃出资行为规定了包括返还、赔偿、补充赔偿、承担连带责任等民事责任以及责令改正、处以所抽逃出资金额5%以上10%以下的罚款等行政责任，构成犯罪的，依法追究其刑事责任，并赋予公司可以根据章程或者股东会决议对抽逃出资股东的利润分配请求权、新股优先认购权、剩余财产分配请求权等股东权利作出相应的合理限制的权利，如《公司法司法解释（三）》第12条、第14条和第17条规定，公司成立后，股东通过虚构债权债务关系将其出资转出，应认定为抽逃出资；股东抽逃出资，公司或者其他股东请求其向公司返还出资本息、协助抽逃出资的其他股东、董事、高级管理人员或者实际控制人对此承担连带责任的，人民法院应予支持；股东抽逃出资，公司根据公司章程或者股东会决议对其利润分配请求权、新股优先认购权、剩余财产分配请求权等股东权利作出相应的合理限制，该股东请求认定该限制无效的，人民法院不予支持。而对于股东抽逃全部出资，是否当然地丧失股东资格，我国《公司法》及其相关的司法解释没有相关的强制性规定。笔者认为，足额出资是股东对公司最基本的义务，股东抽逃全部出资并不必然否定其股东身份，考虑到登记的公信力及交易安全，工商部门登记、章程及股东名册的记载等是确认股东资格的基本依据，是否实际出资并非承认或否认股东资格的决定性条件。
因此，在张某抽逃全部出资且股东资格不为法律强制性剥夺的情形下，张某与李某、孙某分别签订的《股权转让协议》固然存在意思表示上的瑕疵，但张某仍为适格的《股权转让协议》的一方当事人。本案中，李某、孙某在与张某签订《股权转让协议》时，对张某抽逃全部出资完全不知情，为善意第三人，其可以根据《合同法》第54条以张某欺诈为由主张变更或者撤销《股权转让协议》；但由于考虑到甲公司经营状况正常、发展潜力和前景较好，李某和孙某没有选择《股权转让协议》变更或撤销之诉，对此法律应尊重当事人的意思自治，不必横加干预。故，受让人李某和孙某明知张某出资瑕疵仍接受转让，且其分别与张某签订的《股权转让协议》亦不具备《合同法》第52条规定的无效情形，应认定为有效。

其次，如果股权转让合同有效，作为股权受让人的李某与孙某，在取得股东身份的前提下是否有权提起股东代表诉讼。

我国《公司法》第152条规定，“董事、高级管理人员有本法第150条规定的情形的，有限责任公司的股东、股份有限公司连续180日以上单独或者合计持有公司1%以上股份的股东，可以书面请求监事会或者不设监事会的有限责任公司的监事向人民法院提起诉讼；监事有本法第150条规定的情形的，前述股东可以书面请求董事会或者不设董事会的有限责任公司的执行董事向人民法院提起诉讼。”“监事会、不设监事会的有限责任公司的监事，或者董事会、执行董事收到前款规定的股东书面请求后拒绝提起诉讼，或者自收到请求之日起30日内未提起诉讼，或者情况紧急、不立即提起诉讼将会使公司利益受到难以弥补的损害的，前款规定的股东有权为了公司的利益以自己的名义直接向人民法院提起诉讼。”“他人侵犯公司合法权益，给公司造成损失的，本条第一款规定的股东可以依照前两款的规定向人民法院提起诉讼。”根据这一法律规定，股东代表诉讼应当符合以下三个条件：
1、提起股东代表诉讼的主体资格条件
根据《公司法》第152条和《公司法司法解释（一）》第4条规定，有限责任公司的股东以及股份有限公司连续180日以上单独或合计持有公司1%以上股份的股东，有权提起股东代表诉讼。本案中，李某、孙某分别系甲公司的股东，其提起股东代表诉讼在主体资格上是适格的。
2、诉因条件
根据法律规定，主要是针对“董监高违反对公司的忠实和勤勉义务给公司造成损害的行为”和“他人侵犯公司的合法权益”。对于“他人”，应理解为公司董监高以外的其他人，当然包括公司的控股股东、实际控制人和其他股东，也包括对公司实施侵害行为的任意外部第三人。本案中，张某系甲公司原股东，其在甲公司设立时的出资义务为法定义务，其抽逃全部出资行为严重损害了公司法人财产的充实，属于对公司合法权益的侵害，且不因其股权转让而免除，应该承担返还出资及赔偿损失的责任。
3、提起股东代表诉讼的前置条件
根据法律规定，除“情况紧急、不立即提起诉讼将会使公司利益受到难以弥补的损害的”情形外，董事会、不设董事会的有限责任公司的执行董事、监事会、不设监事会的有限责任公司的监事是公司利益受损时法定的公司诉讼机关。当上述公司诉讼机关不能履行诉讼职责、拒绝履行诉讼职责或者怠于履行诉讼职责时，股东为维护公司利益有权向人民法院提起代表诉讼。本案中，王某为公司的控股股东，且系公司法定代表人，在张某抽逃全部出资过程中积极参与并起到协助转移之作用；在李某、孙某书面提请公司法定诉讼机关追究张某损害公司利益责任时，又操纵和掌控公司法定诉讼机关不能行使诉权或怠于行使诉权，故李某、孙某提起股东代表诉讼符合法定程序。

最后，股东代表诉讼对于强化公司利益和中小股东利益保护机制具有重要的现实意义，我国《公司法》对股东代表诉讼规定得比较原则和笼统，常常在实务中遇到了一些操作层面上的问题，有必要予以要简单探讨。

所谓股东代表诉讼，是指当公司利益受到损害或侵害而公司法定诉讼机关不能、拒绝或怠于追究损害人或侵害人责任时，具备法定资格的股东为了公司利益，以自己的名义对损害人或侵害人提起诉讼，追究其法律责任的诉讼制度。我国《公司法》第152条第一次以法律形式在我国确立了这一制度，大大增强了公司相关利益主体民事权益的可诉性，但是该条规定并不完善且原则性较强，在原告主体资格认定等方面规定过于笼统，对于公司及其他股东在诉讼中的法律地位等问题又没有明确涉及，在实务中各地法院在处理此类案件时基本处于一种司法无序的状态。以下笔者就实务中的十大难题予以简单探讨：

1、股东代表诉讼原告的资格问题

对于股东代表诉讼原告资格问题，我国《公司法》第152条对于有限责任公司和股份有限公司作出了不同的规定，对于前者采单独股东权说，对于后者采少数股东权说。在实务中，确认原告资格问题通常结合《公司法》第33条作如下处理：⑴对外主张具有公司股东资格的，以工商登记为标准；⑵因股权转让，出让人与受让人产生股权确认争议的，以《股权转让协议》是否有效为标准；⑶因股权转让而向公司主张确认股东资格的，须《股权转让协议》及履行其他股东同意和优先购买前置程序的有关证据；⑷向公司主张在设立或增资时为股东的，须提交股东名册、工商登记、公司章程或股东之间继承、转让、赠与的协议，如无相反证据，则可证明其股东身份，对于仅提交股东会会议决议、董事会会议决议、出资证明书或证明其实际出资或实际行使股东权利的，需要提交其他证据予以佐证。
上述对于原告资格的限制存在一些不合理之处，主要有三：第一，在原告资格上以公司类型为标准进行区分没有道理，无论有限责任公司和股份有限公司的规模、股东构成、治理结构等存在什么样的差别，对于单个股东而言，其追求股东权利的实现以及行使股东权利并无实质性的不同；第二，合计持股1%以上指在某一时间点上两个以上股东持股份额的合计。对于某一股东在某一段时间内买入股份之和超过1%时，即便是其获知公司遭受侵害之事实，按现行法律规定，也需等到后续买入股份满足连续持有达180日以上这个时间条件后方能起诉，显然不利于公司利益的保护；第三，设立时间条件不同时设立“净手原则”，亦不能阻却图谋不轨者发动滥诉，对于那些在获知公司遭受侵害后意图通过诉讼而牟取利益的人，可以故意买入股票成为公司股东，只需等上180日即可具备提起股东代表诉讼。因而有必要对这个问题作进一步完善。

2、股东代表诉讼原告权利的限制问题

由于在股东代表诉讼中，原告股东仅依法律规定代表公司行使程序意义上的诉权，但法院最终判决的实体权利仍归属公司本身，且可能涉及到其他未起诉股东的间接权利。因此，为了防止原告股东与被告通谋，对于属于公司的实体权利如诉讼调解、撤诉、变更或放弃诉讼请求等，原告股东行使上述诉讼权利必须以不损害和限制公司和其他股东的利益为前提，如果原告股东行使的权利约束了其他未起诉的股东利益，人民法院对原告股东的权利不应予以确认。对此，可通过相关的程序设计来完成：一方面应要求原告股东及时将行使处分权的情况告知公司和其他股东，以便于公司和其他股东提出异议；另一方面应赋予法院对原告股东行使处分权的状况进行审查的权利。

3、股东代表诉讼是否仅限于法律的明文规定

从诉因看，股东代表诉讼的诉因是公司的权利和利益受到侵害，该种侵害间接侵害了股东的经济利益，但并未侵犯股东的法定权利；但从提起的主体资格看，股东代表诉讼又必须与股东权相联系。笔者认为，股东权的范围不应以法律的明文规定为限，《公司法》没有明文列举的权益而章程中赋予股东的权利遭受损害而提起诉讼，也可属于股东代表诉讼的范畴，我国《公司法》第150条也作了相应的规定，“董事、监事、高级管理人员执行公司职务时违反……公司章程的规定，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任”。
此外，对于法律、行政法规以及公司章程规定的情形外，对于董监高而言，其对注意义务的违反比如说投资决策的重大失误等亦可属于股东代表诉讼的范畴。但需要指出的是，由于董监高受到商业判断规则的保护，对于这种注意义务的违反仅限于管理层有重大过失的情形。

4、可诉行为的范围

股东代表诉讼是诉权属于共益权，换言之，公司利益受损是行使股东代表诉讼的前提，若公司利益未受损，即使公司董监高及其“他人”存在不当行为，也不能构成股东代表诉讼的诉因。依此，对于可诉行为的范围，应理解为所有损害公司利益的行为，包括董监高违反忠实义务、善管义务的行为，控制股东、实际控制人和其他股东违反诚信义务的行为（如《公司法》第21条、第22条第2款规定的行为）以及第三人的侵害行为等。具体说来，对于董监高违反忠实义务、善管义务的行为，主要为以下七种具体情形：
⑴涉及公司管理层重大过失的案件，即前述的重大过失情形下的对注意义务的违反。如《公司法》第113条第2款规定，“……董事会的决议违反法律、行政法规或者公司章程、股东大会决议，致使公司遭受严重损失的，参与决议的董事对公司负赔偿责任……”；
⑵涉及自我交易的案件，即董监高违反竞业禁止规定与本公司签订合同或进行自我交易。如《公司法》第149条第（四）项规定，“违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易”；
⑶涉及利用公司机会的案件，即董监高自营或为他人经营与其所任职公司同类的业务。如《公司法》第149条第（五）项规定，“未经股东会或者股东大会同意，利用职务便利为自己或者他人谋取属于公司的商业机会，自营或者为他人经营与所任职公司同类的业务”；
⑷涉及浪费公司资产或与第三人串通损害公司利益的案件，即董监高擅自进行与公司利益没有任何关联的、不合理的巨额捐赠，或与第三人串通从事损害公司利益的交易。