辽宁省沈阳市人民政府


沈阳市公有住房售后维修管理实施细则
沈阳市人民政府



第一条 为搞好公有住房售后维修管理，确保居住安全和正常使用，根据《沈阳市贯彻〈辽宁省城镇住房制度改革总体方案〉实施办法》，制定本细则。
第二条 本细则适用于个人购买的全部产权住房、公私共有产权住房、被动迁户回迁安置住房中个人出资增加面积的部分。集资合作建房参照执行。
第三条 市房产管理局是本市公有住房售后维修管理的行政主管机关，负责制定有关政策和质量标准。
区、县(市)房产管理局对辖区内有公住房售后维修管理工作进行行政管理，对各管房单位进行业务指导、监督，受理住房的咨询、投诉。
第四条 成幢、成片的公有住房出售后，可由出售住房的产权单位(以下简称产权单位)自行管理，也可委托房产经营单位代管。非成幢、成片的公有住房出售后，产权单位委托房产经营单位代管。
第五条 公有住房售后的维修养护是全部产权住房和公私共有产权住房产权人(以下简称产权人)的责任，房屋不同部分维修责任的划分是：
(一)自由自修部分，即户门以内的部位和设备，属产权人自修范围，由其自理或委托办理。
(二)共用公修部分，包括房屋承重结构(楼盖、屋顶、梁柱、墙体及基础)、外墙面、过道、楼梯间、门厅等共用部位，以及共用上下水管、垃圾道、供电线路、共用照明、水泵、水箱、电梯、共用天线等共用设备的维修或更新，由同幢住房相关产权人共同负担。煤气和供暖管道的维修
或更新，按现行管理体制进行维修管理。
(三)住宅区内的道路、上下水管道、窨井、化粪池、室外泵房、路灯照明、绿化等公共设施，按现行管理体制进行维修管理。
第六条 建立公有住房售后公用部分维修基金，由产权单位单独设帐管理、专款专用，存款增值，滚动使用。其来源有：
(一)产权人暂按每月每平方米建筑面积平均0.10元的标准交纳的公共部分维修费。
(二)出售新建公有住房，在建房成本中增加综合造价的3%；出售旧的公有住房，在售价中提取10%。
(三)不足部分，由产权单位适度负担。
第七条 职工个人购买的全部产权住房或公私共有产权住房产权转移或变更后，原交纳的公用部分维修费不再返还，新的产权人应继续交纳。
第八条 住户必须合理使用住房，不得损害他人的合法权益，禁止下列行为：
(一)擅自拆改住房格局结构和外观造型；
(二)损坏住房共用部位，共用设备和公共设施；
(三)在通道和屋面堆放物品或乱用乱占；
(四)擅自改变住房的使用性质。
凡违反上述规定，影响他人居住安全或正常使用的，责令其排除隐患或恢复原状；人为损坏共用部位、共用设备和公共设施，由损坏人修复或赔偿。
第九条 因住房维修发生纠纷，当事人可申请当地房产管理部门或房产仲裁机关处理，也可向人民法院起诉。
第十条 本细则由市住房制度改革办公室负责解释。
第十一条 本细则自发布之日起施行。



1993年11月24日
“明知”是否是犯罪构成的必备要件
---------对一件奸淫幼女案的评析

桐梓县人民检察院 尹科峰 袁媛


一、主要案情
犯罪嫌疑人李某，男，22岁，系湖南省某县未婚青年；受害人张某，女，13岁，系四川省某县无业人员。
犯罪嫌疑人李某在打工过程中认识了受害人张某，张某系四川某县农村人口，身材高大，发育良好，不久后确定了正式的恋爱关系，在恋爱过程中两人多次发生了性关系。在此过程中，李某多次询问张某的真实年龄，张某要么不直接回答，要么说是十四五岁。两人于确定恋爱关系后不久，张某瞒着其家人，自愿跟李某一起回到李某老家贵州省某县，同居近两个月，在李某亲人及朋友的安排下，征得张某的同意后，两人准备不办结婚证举行婚礼，在婚礼当天张某的家人来到李某家，将张某带走，并报案。直至案发，张某都未满十四周岁，但其始终愿意跟李某一起生活，成为夫妻。
二、存在的分歧意见
第一种意见认为，根据我国刑法第二百三十六条第二款之规定：“奸淫不满十四周岁的幼女的，以强奸论，从重处罚”，结合近几年的案例来看，李某应构成强奸罪。
第二种意见认为，由于张某故意隐瞒自身的年龄，而且张某外貌看起来确实不像不满十四周岁的幼女，致使李某确实无法得知张某为未满十四周岁的幼女，李某不构成强奸罪。
三、评析意见
笔者同意第二种意见。
关于奸淫幼女构成犯罪以明知为条件的司法解释，即《最高人民法院关于行为人不明知是不满十四周岁的幼女双方自愿发生性关系是否构成强奸罪问题的批复》在解释方法上是运用了限制解释的方法，这是合理的，但由于该解释颁布后，引起了理论界和实务界的热烈讨论，最终最高人民法院在全国法院系统下了一个暂停使用该司法解释的通知。因此，本文将根据刑法的规定和其他司法解释的规定评析此案，不使用该司法解释。
（一）本案不符合强奸罪的犯罪构成要件
根据我国刑法关于犯罪构成的理论，构成犯罪必须符合该罪的四个犯罪构成要件，但在此案中，犯罪嫌疑人并不存在故意或者过失的主观心态，因此不满足强奸罪的主观方面的要件。强奸罪的主观方面为故意，故意即“明知自己的行为会发生危害社会的结果”，即刑法理论上所称的认识因素。而在该案中表现为奸淫幼女，奸淫幼女的主观方面也必须是故意，这并不存在分歧。既然奸淫幼女是故意犯罪，行为人只有明知是不满十四周岁的幼女而奸淫的，才具有奸淫幼女的故意。否则，只有奸淫的故意而无奸淫幼女的故意。从刑法理论上来说，明知是不满十四周岁的幼女是奸淫幼女故意的不可或缺的内容。　
（二）从大陆法系刑法的归责原则分析，该案不符合该原则，行为人不承担责任
大陆法系国家刑法的归责原则是罪过责任，而海洋法系国家的刑法采用严格责任原则。以奸淫幼女为例，大多数海洋法系国家否定要求明知是未满十四周岁的幼女，而大陆法系国家则对是否明知十四周岁有不同程度的限制。我国是大陆法系国家，因此刑法的原则也应符合罪过原则的要求。
在本案中，犯罪嫌疑人李某不存在罪过，其无法得知张某是否已满十四周岁，张某刻意隐瞒自己的年龄，李某也不应当知道张某未满十四周岁，李某没有故意侵犯幼女性权利。因此，根据我国刑法的归责原则，不应由李某承担责任，不构成犯罪。
（三）从我国刑法的其他规定来看，无法得出奸淫幼女构成强奸罪不要求明知幼女未满十四周岁
从我国刑法关于其他罪的有关规定来看，并不能得出没有明确规定是否“明知”，就理所当然得出不要求是否“明知”。确实刑法中有极少数有要求“明知”的情形，比如“明知是犯罪所得的赃物而予以窝藏、转移、收购或者代为销售的”、“明知自己患有梅毒、淋病等严重性病而卖淫、嫖娼的” 。但这只是所有罪名中的极少数。还有一部分罪名也没有明确要求“明知”，但实际司法实践或是理论界，都要求是“明知”。比如非法持有毒品罪，是故意犯罪，就要求是明知是毒品而持有，过失持有毒品不构成本罪，但在刑法条文中并没有明确规定要求“明知”。
因此，并不能说在刑法第二百三十六条第二款具体的规定中没有要求是否“明知”，就得出奸淫幼女构成强奸罪不要求明知幼女未满十四周岁的结论。相反，结合刑法有关其他罪名的规定来看，要求明知幼女未满十四周岁更加符合立法的精神与目的。立法者之所以不明确写明，正是立法的高明之处，如果在刑法条文中明确写出要求明知，可以想象，任何一个理智的犯罪嫌疑人和辩护人，都会在这里做文章，使得诉讼成本大大增加，更会成为违法者逃避责任的“保护伞”。因此，在刑法条文中不宜也不应规定“明知”的内容，但我们从刑法的相关规定结合立法的目的和精神，可以得出立法者是要求明知的。
（四）从社会危害性来看，此案并未具有犯罪所要求的社会危害性
犯罪是指触犯了刑法，依据刑法的规定应当受到刑事处罚的行为。 犯罪具有以下三个特征: 犯罪是危害社会的行为，即具有一定的社会危害性；犯罪是触犯刑法的行为，即具有刑事违法性；犯罪是应当受到刑罚处罚的行为，即具有应受惩罚性。犯罪的社会危害性是犯罪的本质属性，一种行为如果不具有严重的社会危害性，就不能被认定为犯罪行为，也就不能追究行为人的刑事责任。换言之，行为是否具有严重的社会危害性是区分罪与非罪、此罪与彼罪，确定行为人刑事责任之有无及大小的根本标准。
该案中，犯罪嫌疑人李某与受害人张某是恋爱关系，李某真心的想跟张某在一起生活，张某也非常乐意，两人的感情发展到结婚的程度。而在此过程中，李某的决定都征得了张某的同意，无论如何，也不能发现该案存在任何的社会危害性。因此，根据犯罪的定义与特征，该案不具有社会危害性，不构成犯罪。
四、从该案得到的启示
（一）刑事司法实践中不能过分夸大案例的作用，走出刑法的经验主义
上面的第一种意见所根据的其中一条理由就是前几年该地区出现的未满十四周岁幼女自愿与未成年人发生性关系的案例（案情不同），法院都做了有罪判决，而且判的是实体刑。因此，根据经验，奸淫幼女并不要求明知幼女是否满十四周岁，也不管幼女是否愿意，只要有奸淫幼女的事实存在就可构成强奸罪，从重处罚。
笔者认为，这是一种典型的经验主义。法治社会的建立，最大的忌讳就是经验主义，如果一切都停留在过去的经验层面，法治如何进步，法治理论如何在司法实践中得到有效体现？不管根据经验得出的结论是否正确，首先利用这种方法指导工作就是不当的。经验主义是一种没有生命力、没有创新力的工作方法，它只会墨守成规，而放弃了与时俱进、开拓创新。虽然，法律，特别是刑法有一定的继承性和稳定性，但刑法同其他任何一门学科一样，它的理论不可能停顿，它也在发展，也在丰富，我们只有根据最新的理论来指导实践工作，推动司法工作，完善执法工作，才能在法制化进程中有所作为。
任何一个国家的法治化都是一个漫长的过程，它会随着社会的发展而不断的深入，如果在司法实践中仅仅根据案例执法、司法，法治如何推进？也许，曾经被认为是正确的判例在今天看来就不是那么符合公平正义了，难道还要根据存在争议的案例指导司法实践工作，这显然是不恰当的。
（二）司法实践中不能生搬硬套刑法条文，走出刑法的教条主义
第一种意见认为根据我国刑法第二百三十六条第二款以及相关司法解释之规定，成年人只要与未满十四周岁的幼女发生性关系就可以认定其构成强奸罪，而不管其他的任何因素，这是一种典型的客观定罪的方法，现代刑法已不再采用这种方法了。
刑法第二百三十六条第二款的强奸罪是一种法定强奸，而不是平常所说的强奸罪，因此，在理解这一款时，一定要结合立法精神，乃至刑法的精神综合理解此款。立法者将这一款写进刑法，就是为了体现对未成年幼女的保护，但是，保护是有一定限度的，过分的保护必然会侵害其他客体的权利，造成新的不公平现象。
第一种意见正是机械的理解了该款的本来之意，而没有结合刑法的总则和当时的立法精神和目的综合考虑，走进了刑法的教条主义。
（三）全面掌握刑法，结合立法精神与目的综合评价行为人，得出合法又合情的结论
法律条文总是滞后于法律理论，在刑事司法实践中，我们既要坚持“罪刑法定”的基本原则和充分借鉴司法判例的指导作用，同时，也要避免走进刑事司法的教条主义和经验主义，要全面正确的理解法律，运用法律，这样，才能得出合法、合理又合情的结论，才能办理出经得起历史和时间考验的案件。