黑龙江省哈尔滨市人民政府


哈尔滨市国有土地使用权交易管理办法

哈尔滨市人民政府令
第4号



　　第一章　总则
　　第一条　为加强国有土地使用权（以下简称土地使用权）交易管理，规范土地市场秩序，保护土地使用权交易双方的合法权益，根据国家和省的有关规定，结全我市情况，制定本办法。
　　第二条　本办法适用于本市行政区域内土地使用权交易的管理。
　　第三条　本办法所称土地使用权交易，是指以出让和划拔方式取得土地使用权的土地使用者将土地使用权转让（含出售、交换、赠与、下同）、出租、抵押的行为。
　　第四条　土地使用权转让、出租、抵押，其地上建筑物，其他附着物随之转让、出租、抵押。
　　土地使用者转让、出租、抵押。地上建筑物、其他附着物时，其使用范围内的土地使用权随之转让、出租、抵押，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
　　第五条　本办法由市土地管理部门负责组织实施，并对实施情况进行监督检查，市建设、房产、工商、物价、税务等部门应当密切配合。

　　第二章　土地使用权转让
　　第六条　以出让方式取得的土地使用权转让时，应当具备下列条件：
　　（一）已支付土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
　　（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五；属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。
　　第七条　以划拔方式取得的土地使用权转让时，应当具备下列条件：
　　（一）土地使用者为公、企业、其他经济组织或个人；
　　（二）持有国有土地使用权证书；
　　（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明。
　　第八条　以划拔方式取得的土地使用权转让时，当事人双方应当到市、县（市）土地管理部门办理审批手续。
　　以出让方式取得的土地使用权转让，转让收入有增值额的，应当按规定向税务部门缴纳土地增值税。
　　第九条　土地使用权转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式和双方的权利、义务。
　　第十条　以出让方式取得的土地使用权转让的，在转让合同签订后十五日内，双方当事人应当持土地使用权证书、房屋所有权证书、转让合同等材料，到市、县（市）土地管理部门办理土地权属变更登记手续，换领土地使用权证书。
　　第十一条　以划拔方式取得的土地使用权转让的，在转让合同签订后十五日内，受让人应当持有关材料到市、县（市）土地管理部门签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金，办理土地使用权变更登记手续。
　　第十二条　以出让方式取得的土地使用权转让后，受让方改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，应当征得市、县（市）土地管理部门同意，签订在土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
　　以划拔方式取得的土地使用权转让后，受让人进行新建的，应当按规定办理审批手续。
　　第十三条　以划拔方式取得的土地使用权转让补交土地使用权出让金，应当按地块标定地价的一定比例收取，但不得低于地块标定地价的百分之三十。
　　标定地价依据基准地价合定。
　　第十四条　下列土地使用权不得转让：
　　（一）不具备本办法规定的转让条件的；
　　（二）司法机关和行政机关决定查封或者以其他形式限制房地产权的；
　　（三）依法回收土地使用权的；
　　（四）共有土地使用权未经其他共有人书面同意的；
　　（五）权属有争议的；
　　（六）未依法登记领取土地使用权证书的；
　　（七）法律、行政法规规定禁止转让的。

　　第三章　土地使用权出租
　　第十五条　以出让方式取得的土地使用权出租的，土地使用权出租后必须继续履行土地使用权出让合同。
　　出租人未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
　　第十六条　以划拔方式取得的土地使用权出租的，出租人应当按年或月向市、县（市）土地管理部门缴纳土地使用权出让金。缴纳土地使用权出让金的标准，由市、县（市）土地管理部门依据下列标准按土地使用年限核算：
　　（一）单独出租土地使用权的，为标定地价的百分之三十；
　　（二）出租房屋连带土地使用权出租进行生产、经营活动的，为标定地价的百分之三十；
　　（三）出租屋子连带土地使用权出租用于居住的，为标定地价的百分之二十。
　　第十七条　土地使用权出租，租赁双方应当签订书面合同，合同书内容不得违反法律，法规和规章的规定。
　　第十八条　土地使用权赁合同签订后十五日内，租赁双方当事人应当携带土地使用权证书、租赁合同、身份证明等材料，到市、县（市）土地管理部门办理土地使用权出租登记手续，领取土地使用权出租许可证。
　　第十九条　土地使用权出租后，承担人不得新建永久性建筑物、构筑物。需建造临时性建筑物、构筑物的，必须征得出租人同意，并按照有关规定办理审批手续。
　　第二十条　出租人在出租期间需要转让土地使用权时，应当提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先受让的权利。
　　第二十一条　租赁合同期满，租赁双方当事人应当在十五日内到原登记部门办理注销登记，交回土地使用权出租许可证；续期租赁的，应当重新签订租赁合同，并办理续期登记手续。

　　第四章　土地使用权抵押
　　第二十二条　土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同，合同内容不得违背法律、法规和规章的规定。
　　第二十三条　依法取得的土地使用权可以设定抵押权。
　　以划拔方式取得的土地使用权设定抵押时，其抵押的价款不得超过标定地价的百分之七十。
　　第二十四条　抵押合同签订后十五日内，双方当事人应当携带土地使用权证书，地上建筑物、其他附着物所有权证书，抵押合同，双方当事人身份证明等材料，到市、县（市）土地管理部门办理土地使用权抵押登记手续。
　　第二十五条　抵押人到期未履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产、倒闭的，抵押权人有权依照法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。
　　因处分抵押财产而取得的，应当依照本办法的规定办理土地使用权变更登记手续。
　　第二十六条　以划拔方式取得的土地使用权抵押的，处分抵押财产所得，应当按设定抵押权时标定地价的百分之三十缴纳土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。
　　第二十七条　抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，抵押人应当在十五日内到市、县（市）土地管理部门办理注销抵押登记手续。

　　第五章　罚则
　　第二十八条　对违反本办法规定的，由市、县（市）土地管理部门按下列规定处罚：
　　（一）违反本办法第六条，第八条一款规定的，没收非法所得，并按非法所得的百分之二十五至五十处以罚款；
　　（二）违反本办法第十条、第十一条、第十八条、第二十四条、第二十七条规定的，责令限期补办手续，并对双方当事人按交易额或土地现值的百分之二点五处以罚款；
　　（三）违反本办法第十二条规定的，责令限期补办手续，补缴土地使用权出让金调增部分的金额，并处以非法所得百分之二十至五十的罚款；
　　（四）违反本办法第十六条规定的，责令限期补交，并按日加收千分之一的滞纳金。
　　第二十九条　对行政处罚不服的，可依法申请复议或提起行政诉讼。
　　第三十条　罚款使用的票据和罚款处理，按国家和省的有关规定执行。
　　第三十一条　管理土地使用权交易的工作人员利用职权徇私舞弊的，按管理权限和审批程序予以行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六章　附则
　　第三十二条　转让、抵押土地使用权应当经地价评估机构评估地价，并经市、县（市）土地管理部门审批确认。
　　第三十三条　利用以划拔方式取得的土地使用权同他人举办联营企业或进行房屋联建的，视为土地使用权转让行为，按本办法规定办理手续。
　　第三十四条　外商投资企业使用土地的，按《哈尔滨市外商投资企业用地管理办法》执行。
　　第三十五条　本办法自一九九五年四月一日起施行。


财政部


企业内部控制应用指引第 14 号——财务报告

第一章 总 则

第一条 为了规范企业报告，保证报告的真实、完整，根据《中华人民共和国会计法》等有关法律法规和《企业内部控制基本规范》，制定本指引。

第二条 本指引所称报告，是指反映企业某一特定日期状况和某一会计期间经营成果、现金流量的文件。

第三条 企业编制、对外提供和分析利用报告，至少应当关注下列风险：

（一）编制报告违反会计法律法规和国家统一的会计准则制度，可能导致企业承担法律责任和声誉受损。

（二）提供虚假报告，误导报告使用者，造成决策失误，干扰市场秩序。

（三）不能有效利用报告，难以及时发现企业经营管理中存在的问题，可能导致企业和经营风险失控。

第四条 企业应当严格执行会计法律法规和国家统一的会计准则制度，加强对报告编制、对外提供和分析利用全过程的管理，明确相关工作流程和要求，落实责任制，确保报告合法合规、真实完整和有效利用。总会计师或分管会计工作的负责人负责组织领导报告的编制、对外提供和分析利用等相关工作。企业负责人对报告的真实性、完整性负责。

第二章 报告的编制

第五条 企业编制报告，应当重点关注会计政策和会计估计，对报告产生重大影响的交易和事项的处理应当按照规定的权限和程序进行审批。企业在编制年度报告前，应当进行必要的资产清查、减值测试和债权债务核实。

第六条 企业应当按照国家统一的会计准则制度规定，根据登记完整、核对无误的会计账簿记录和其他有关资料编制报告，做到内容完整、数字真实、计算准确，不得漏报或者随意进行取舍。

第七条 企业报告列示的资产、负债、所有者权益金额应当真实可靠。各项资产计价方法不得随意变更，如有减值，应当合理计提减值准备，严禁虚增或虚减资产。各项负债应当反映企业的现时义务，不得提前、推迟或不确认负债，严禁虚增或虚减负债。所有者权益应当反映企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益，由实收资本、资本公积、留存收益等构成。企业应当做好所有者权益保值增值工作，严禁虚假出资、抽逃出资、资本不实。

第八条 企业报告应当如实列示当期收入、费用和利润。各项收入的确认应当遵循规定的标准，不得虚列或者隐瞒收入，推迟或提前确认收入。各项费用、成本的确认应当符合规定，不得随意改变费用、成本的确认标准或计量方法，虚列、多列、不列或者少列费用、成本。利润由收入减去费用后的净额、直接计入当期利润的利得和损失等构成。不得随意调整利润的计算、分配方法，编造虚假利润。

第九条 企业报告列示的各种现金流量由经营活动、投资活动和筹资活动的现金流量构成，应当按照规定划清各类交易和事项的现金流量的界限。

第十条 附注是报告的重要组成部分，对反映企业状况、经营成果、现金流量的报表中需要说明的事项，作出真实、完整、清晰的说明。企业应当按照国家统一的会计准则制度编制附注。

第十一条 企业集团应当编制合并报表，明确合并报表的合并范围和合并方法，如实反映企业集团的状况、经营成果和现金流量。

第十二条 企业编制报告，应当充分利用信息技术，提高工作效率和工作质量，减少或避免编制差错和人为调整因素。

第三章 报告的对外提供

第十三条 企业应当依照法律法规和国家统一的会计准则制度的规定，及时对外提供报告。

第十四条 企业报告编制完成后，应当装订成册，加盖公章，由企业负责人、总会计师或分管会计工作的负责人、财会部门负责人签名并盖章。

第十五条 报告须经注册会计师审计的，注册会计师及其所在的事务所出具的审计报告，应当随同报告一并提供。企业对外提供的报告应当及时整理归档，并按有关规定妥善保存。

第四章 报告的分析利用

第十六条 企业应当重视报告分析工作，定期召开分析会议，充分利用报告反映的综合信息，全面分析企业的经营管理状况和存在的问题，不断提高经营管理水平。企业分析会议应吸收有关部门负责人参加。总会计师或分管会计工作的负责人应当在分析和利用工作中发挥主导作用。

第十七条 企业应当分析企业的资产分布、负债水平和所有者权益结构，通过资产负债率、流动比率、资产周转率等指标分析企业的偿债能力和营运能力；分析企业净资产的增减变化，了解和掌握企业规模和净资产的不断变化过程。

第十八条 企业应当分析各项收入、费用的构成及其增减变动情况，通过净资产收益率、每股收益等指标，分析企业的盈利能力和发展能力，了解和掌握当期利润增减变化的原因和未来发展趋势。

第十九条 企业应当分析经营活动、投资活动、筹资活动现金流量的运转情况，重点关注现金流量能否保证生产经营过程的正常运行，防止现金短缺或闲置。

第二十条 企业定期的分析应当形成分析报告，构成内部报告的组成部分。分析报告结果应当及时传递给企业内部有关管理层级，充分发挥报告在企业生产经营管理中的重要作用。