注册会计师审计法律责任的性质研究（中）
---- 公众公司的独立审计：多重博弈的社会化契约

公众公司[1] 是利益相关者之间结成的契约网，这些利益相关者不但包括股东和经理层，而且还包括债权人、供应商、消费者、工人、投资者甚至是政府，他们在企业中享有的权利和承担的义务是各不相同的。他们怎样才能保证自己的权利得到实现呢？利益相关者们必须形成一套成本最优的有效控制机制，这套机制就是独立审计。

一、受托责任论
独立审计产生的直接原因是财产所有权与经营权的分离，其发展经历了详细审计、资产负债表审计和会计报表审计三个阶段。那么财产所有权与经营权分离后，为什么会产生审计呢？学界提出了多种理论解释，其中，“受托责任论”受到学术界的大多数认同。弗林特（David Flint）在《审计哲学与原理导论》中指出，作为一种近乎普遍的真理，凡存在审计的地方，必存在一种受托责任关系，受托责任关系是审计存在的重要条件；审计是一种确保受托责任有效履行的社会控制机制；利特尔顿（A.C. Littleton）在《会计理论结构》中多次指出：审计职能就在于研究、审核和评价受托人对委托人所赋予之受托责任的履行情况；审计应对受托责任报告加以测试；应审核包括现金要素在内的许多要素的综合受托责任；由股东投资形成的公司资源的受托责任，向来就是重要的审计问题。我国学者秦荣生也指出，审计与受托经济责任具有“血缘”关系。在历史上，可能有受托经济责任存在而无审计的情况，但没有一种审计不是针对受托经济责任而存在的。[2]
什么是“受托责任”呢？其实受托责任是经济学“委托—代理关系”在会计领域的另一种解读。受托责任关系就是资源占有人与资源管理人之间所形成的资源委托管理与资源受托管理关系，以及资源管理人与其资源管理执行人之间所形成的资源受托管理与执行资源管理关系。当财产管理制度发展到财产所有权和使用权分离时，资源所有者将资源委托给他人管理，受托人对委托人承担受托资源管理的全部责任，即负有受托经济责任。[3] 一方面这种受托经济责任建立在互相信任和忠实性基础上，即财产所有者愿意把拥有的资源交托给受托人经营，并相信其将以最大的善意履行受托责任和完成委托人的利益目标；另一方面这种受托经济责任关系的双方常常存在潜在的利益冲突，即资源所有者担心由于受托人过失或故意的行为，使自己的资源和利益目标受到损害。正是这种潜在利益冲突，使资源所有者为了维护其利益，需要对受托经济责任的履行情况进行审查评价；而受托人基于这种潜在利益冲突的存在，会对自己承担的受托责任的完成情况进行自我认定、自我计量，并定期编制各种受托责任报告，为委托人审核受托责任的完成过程和结果提供信息。为了证明自己的经营成果，向资源委托人索取报酬，解除资源委托人对他的潜在怀疑，受托人也需要对自己的报告进行审查和评价。正是由于这种委托人与受托人双层的需要，才有独立于他们两者之间的第三方，即注册会计师提供鉴证的服务，所以就有了独立审计的产生与发展。
从以上分析可知，“受托责任”是独立审计产生的核心前提。如果没有受托责任的存在，所有的资源，包括财务资源、人力资源、公共资源等都由自己来经营与管理的话，就不需要对这些资源的经营和管理情况进行监督，也就不需要什么独立审计了。但在现实的企业中，这种假想状态是不存在的，取而代之的是各种各样的受托责任关系。我们把企业理解由利益相关者缔结的一系列契约构成的契约网，由于人力资源与其所有者具有不可分离性，而其他资源与其所有者则都是可以分离的，这样，人力资源所有者经营企业，从另一个角度来看，也可以理解为其他利益相关者将其所拥有的资源委托给人力资源所有者进行经营，从而形成了各种受托责任关系。从这个角度来看，“受托责任论”是合理可行的，因而倍受世界审计学界的青睐与推崇。但是，我们认为，“受托责任论”还具有其固有的局限性：
1、“受托责任论”只关注表面化的受托责任关系，而忽视了受托责任关系形成过程中利益相关者之间的利益冲突与协调。按照上文对企业契约的分析结论，企业契约是一个动态的过程，利益相关者的利益始终处于冲突与协调之中。利益相关者之间是否存在受托责任关系，仅仅是利益相关者之间的受托责任的一个方面，更重要的方面在于受托责任关系所包含的不同利益相关者所拥有的权利结构。同时，“受托责任论”将利益相关者之间的关系简化为资源所有者（或占有者）与资源管理者之间的关系，并不符合利益相关者权利结构的实际。
2、“受托责任论”在解释现实中的独立审计存在着困难。按照受托责任论，委托人与受托人之间存在受托责任，注册会计师是作为被聘请的第三方，对受托人的受托责任履行情况进行再认定，那么，这种再认定只要能够获得委托人与受托人的认可即可，与其他任何主体都无关系。而事实上，作为一个职业，独立审计是由政府制定法律，注册会计师协会根据法律授权制定审计规则，并对注册会计师进行监督管理。显然，受托责任论无法对政府和行业协会在独立审计中的作用作出合理的解释。
3、“受托责任论”无法解释公众公司的审计信息事实上是一种公众信息。受托责任人描绘的审计关系是委托人对受托人监督的需求和受托人对业绩自证的需求，全然与企业的其他利益相关者无关。即使是公众公司的股东属于不确定的多数，考虑到这些股东作为资源拥有者的需求，也无法说明审计信息的失真为什么要对潜在的股东和其他第三人承担责任。
4、“受托责任论”并不能充分解释审计必须保持独立性。理论上，注册会计师接受委托人的委托，为委托人提供专业服务，应当站在委托人的立场上从事审计工作，即使是受托人也需要审计自证其成果，注册会计师也只需要保持中立，并不需要保持独立，而事实上，注册会计师不但必须独立于当事人，而且必须独立于社会公众，还必须独立于政府。
综上，我们发现，一方面，受托责任论揭示了独立审计产生和发展的基本原因，在审计理论中具有基础性地位；另一方面，受托责任论还存在重要的理论缺陷，不能对独立审计的现实状况作出合理的解释。因此，我们需要扩展视野，深入考察企业利益相关者之间的利益关系，探求独立审计的本质属性。

二、企业利益相关者对管理者的监督：政府代理机制
我们分析企业理论时已经提到，产权经济学家詹森和麦克林认为，委托--代理关系是一种契约。在这种契约下，一个人和一些人（委托人）授权另一个人或一些人（代理人）为他们的利益从事某项活动，并相应授予代理人某项决策权，代理人通过代理行为获取一定的报酬。在现代市场经济中，委托代理关系大量表现于股份有限公司中所有者与管理者的关系。委托代理关系下会产生代理成本，主要表现为：（1）偷懒、不负责任。代理人由于行为目标与委托人不一致，不可能自觉地将委托人利益作为自己的行为原则，而可能付出比自己报酬小的努力，从而损害委托人的利益；（2）机会主义。代理人一有机会就会投机取巧，为了增加自己的收入而损害委托人的利益。詹森和麦克林认为，要解决代理问题，委托人必须给予适当的激励来减少他们之间的利益差异，从而减少或杜绝代理人的偷懒和不负责任行为；通过花费一定的监控成本来限制代理人的机会主义活动。
以上我们可以看出，由于所有权和经营权的分离，委托人与代理人关于企业经营的信息不对称，企业经营的不确定性以及代理人的机会主义倾向，会产生代理成本，这项代理成本一旦大于委托人的激励控制成本之后，委托人就可能采取一定的激励和监控措施。按照利益相关者理论，我们将委托人作广义的理解，认为委托人并不仅仅是指“委托--代理” 论所称的企业所有人（即股东），而是指企业为组织生产而聚集的所有的资源拥有人（包括拥有土地的地主，拥有资本和设备的股东和投资者，拥有劳动力的管理者和工人，拥有原材料的供应商，拥有资金的债权人，拥有购买力的消费者以及拥有制度和公共资源的政府等）；代理人当然是企业的经营管理者，显然，经营管理者在企业中具有双重角色，既是劳动力资源的拥有者，又是资源拥有者的代理人。这些利益相关者在企业中的权利义务显著的不同，但是为了实现自己的权利，他们必然会采取一定举措对企业的管理者实行监督。
前已述及，企业是利益相关者之间结成的契约网，利益相关者为了实现自己的权益，便会产生监督契约实施的动力。我们为了论述的方便，假设监督是各个利益相关者分别实施的。第一种情况，假设各个利益相关者实施监督产生的收益只适合自己享有，其他利益相关者并不能得益。在这种情况下，监督者就会衡量自己实施监督得到的收益是否有可能大于支付的监督成本，如果收益大于成本，监督就可能实施，否则，理性的利益相关者就不会实施监督。第二种情况，假设个别利益相关者的监督产生的收益可以使其他利益相关者受益。在这种情况下，如果某一利益相关者对企业契约实行监督，其他利益相关者就会大大增加 “搭便车”的可能。由于搭便车的存在，即使是个别监督成本小于个别收益，也会挫伤监督者的积极性。因为大家都等着搭便车，就没有人首先实施监督了，这样，这些众多的利益相关者就只能承担代理成本。
现实生活中，虽然企业利益相关者利益各不相同，但对企业契约的实施状况进行监督在手段上是一致的，都是通过审查企业的财务状况进行监督，所以，第一种假设情况并不多见。在第二种假设情况下，对公众公司监督产生的信息实质上已经成为公共产品，其受众为全体社会成员。一个秩序良好的市场，公众受益的成本决不可能由个别人来承担。既然企业是利益相关者结成的契约网，那么这个契约网必然含有提供公共信息产品的约定，在这个约定中，利益相关者们会推荐一个代表共同利益的代理人，这个代理人最合适的就是政府，因为政府具有其他组织和个人所不具备的天然优势，第一，政府是社会公众的代表；第二，政府具有独一无二的强制力。[4] 因此，在现代市场经济条件下，政府不但要履行传统的政治职能，而且要承担现代的经济职能。
当然，即使是利益相者采取严格的反“搭便车”措施，对企业管理者实施监督也不可能由利益相关者各自分别来实行。因为，监督需要大量成本，如果每一个利益相关者都重复实施相同的过程，会造成社会资源巨大的浪费，利益相关者个人的成本收益率也会畸低，于个人和社会都是不效率的，因此，利益相关者有动力联合起来达成一个共同监督契约，分担监督成本，共享监督收益。

三、独立审计与公众公司的经济监督：社会化契约模型
公众公司的利益相关者需要对公司管理者实施监督来维护自己的权益，基于成本考虑，这种监督并不是由利益相关者亲自履行，而是将监督委托给代表社会公众利益的政府来实施。政府对公司管理者实施监督的手段主要是对公司管理当局披露的会计信息进行审计。然而，现代政府是有限政府，它不可能对所有公众公司的会计信息进行直接审计监督，而是通过设立注册会计师审计制度，调动社会审计力量，由专业的中介组织来完成。
既然是利用社会力量实现政府的代理责任，政府就需要对社会力量进行有效的控制，以期达到预定的目标。如何使社会力量在受控的状况下得到有效利用呢？政府可以发挥自己独有的强制力，通过制定和实施法律，建立起完善的独立审计体系。世界各国的典型做法是：首先，针对公众公司，政府通过立法强制性规定了严格的会计信息披露制度和会计信息审计制度，要求公众公司在发行股票或债券前的一定期限内，必须公开一定年限的企业会计报表；公众公司在股票上市交易过程中，必须持续公开企业会计信息。这些公开的会计信息必须通过有资质的注册会计师审计，审计报告也必须同时公开。美国1933年《证券法》和1934年《证券交易法》从某种意义上说就是信息披露法，美国《证券法》规定，每个企业在向各州发行有价证券之前，“应按本法格式A的规定向联邦贸易委员会进行证券发行登记，同时报送并公开由独立的注册会计师加以鉴证的财务报表”；《证券交易法》规范了二级市场和经纪人的登记，要求每家在交易所上市的公司必须向SEC报送登记陈述和定期报告。[5] 同时，《证券交易法》还规定(Section 10a)，上市公司财务报表必须经过注册会计师审计，并向SEC报送。我国《证券法》规定申请股票上市交易必须提交并公告经法定验证机构验证的公司最近三年的或者公司成立以来的财务会计报告，上市公司应持续公开公司财务会计报告和经营情况。其次，政府通过法律授予注册会计师法定的审计权利。各国普遍规定鉴证公众公司公开的财务信息是注册会计师或注册审计师的专属权利，没有获得独立审计资格和执照的一般会计人员不得从事独立审计业务。关于注册会计师的法律地位及资格要求，各国立法稍有差别，美国是通过《统一会计师法》来规定，英国在《公司法》中规定，德国是《经济审计师法》，法国则在《商法》中作规定，多数国家是通过《注册会计师法》规定，如荷兰、以色列和我国。第三，各国通过立法或者惯例对注册会计师行业进行管理。目前国际上有关注册会计师行业管理体制一般可分为行业自律型和政府干预型两种。[6] 行业自律型管理体制是指主要由民间职业团体对注册会计师进行管理的一种管理模式。在这种模式上，注册会计师由民间协会实行自律管理，政府不与干预。该模式以美国、英国为代表，加拿大、澳大利亚、新西兰、阿根廷、尼日利亚等国也采用这种模式。政府干预型管理体制是指对注册会计师行业的管理，在充分发挥注册会计师协会的自行管理的基础上，由政府在较大范围和程度上进行干预的一种管理模式。实行政府干预型管理体制的国家以德国、荷兰、日本最为典型，此外，法国、意大利、瑞典等欧洲国家以及菲律宾、巴西等许多发展中国家也都采用这种体制。
利用行业协会这种被称为“第三部门” [7] 的民间力量对注册会计师进行管理是世界各国的普遍做法，虽然根据政府权力介入的程度不同，可以把注册会计师的管理体制分为行业自律型和政府干预型，但是，不管是哪种管理模式，注册会计师协会在注册会计师管理中都发挥着基础性作用。首先，注册会计师协会根据法律授权或者通行惯例组织或者协助政府组织注册会计师的资格考试和认定，进行执业登记并颁发执业证书，控制注册会计师行业准入。实行行业自律管理的国家有关法律只确定注册会计师的法律地位，具体的注册会计师的执业标准一般由行业协会具体规定和执行。如美国注册会计师资格管理的具体办法以及工作规范等是由美国注册会计师协会负责制定的。英国虽然在《公司法》中对注册会计师的法定地位的资格作了规定，但具体的操作规程和职业管理的内容也都是由注册会计师协会负责制定。实行政府干预型管理的国家有的是由行业协会组织注册会计师资格考试，政府认可并颁发执业证书；有的则是由协会协助政府组织考试，协会颁发执业证书再报政府核准，如我国的注册会计师考试是由财政部制定考试办法，注册会计师协会组织实施；获得注册会计师资格并达到法定其他条件的向注册会计师协会申请注册，对注册会计师由协会报财政部备案。其次，注册会计师协会有权制定行业准则和职业道德规范，对注册会计师的执业进行监督。奉行行业自律的国家，其注册会计师协会具有健全的管理机构，自主制定行业准则和职业道德规范，对会员全面监督，对违反行规的会员进行处罚。如美国注册会计师协会有健全的管理机构对注册会计师全面监督，对违规会员进行处罚。不过，安然、世通财务丑闻发生后，为了克服行业自律机制的缺陷，2002年美国萨班斯法设立了名为“公众公司会计监督委员会”（PCAOB）的独立的民间机构对注册会计师进行监督。[8] 奉行政府干预的国家，注册会计师协会制定的行业准则需要政府有关部门批准，如我国注册会计师制定的独立审计准则由财政部批准发布，但违反独立审计准则的注册会计师仍然由注册会计师协会处罚。
这种以注册会计师协会为基础的注册会计师管理模式大大降低了对公众公司会计信息实施鉴证的成本，提高了会计信息再认定的可靠性。利益相关者对公众公司的管理当局的监督产生了独立审计的需求，而独立审计本身也需要监督，同样需要相当的监督成本，寻找合格的注册会计师需要成本，对注册会计师审计质量的监督也需要成本。如果根据每一个具体审计需求，都来考察选择自己认为合格的审计师，然后对审计师的服务过程进行监督，显然要消耗大量的成本，使审计监督变得不可能。通过注册会计师协会，按照既定的标准事先把适合从事审计业务的人员选拔到协会里来，法律授予他们相应的法律地位，然后，由协会制定独立审计准则和职业道德规范，对注册会计师进行统一的约束，既大大减少了选择审计人员的成本，又大大减少了监督审计人员的成本，使独立审计成为一项有利于社会的切实可行的制度。从法律关系来考察，注册会计师协会制定的独立审计准则和职业道德规范从形式上看是注册会计师行业的内部纪律约束制度，而实质上是注册会计师行业向社会提出的社会化契约条款，相当于民法中所谓的格式条款。因此这种以行业自律为基础的独立审计制度是典型的社会化契约。
以行业自律为基础的独立审计社会化契约是公众公司审计社会化契约的核心，但还不是全部。政府建立起以注册会计师协会为基础的独立审计体系，为公众公司的利益相关者与注册会计师[9] 的联系创造了条件，使公众公司的利益相关者与注册会计师达成社会化契约成为可能，但是要具体建立起这种社会化契约关系，还需要公司利益相关者选择具体的审计人员。对于选择审计人员，政府并没有越俎代庖，利益相关者把这项权利仍然委托给公众公司，由公众公司代表委托人对独立审计的注册会计师进行选聘，受聘的会计师事务所与公众公司签订一个审计委托协议，独立审计的契约关系才告建立。
综上，我们可以清晰地看出独立审计是一系列契约关系和国家强制力综合作用的结果。独立审计的需求人和最终受益人都是公众公司的利益相关者，利益相关者之间是通过企业契约网联结的，包括其他利益相关者与政府的联系。政府通过强制力建立起以注册会计师协会为基础的独立审计制度，与注册会计师联系起来，注册会计师再通过与企业签订委托协议产生契约关系。这种错综复杂的契约关系构成了典型的社会化契约关系（见图1）。


注：

[1] 指公开募集股票、公开发行债券，以及股票、债券上市交易的公司，包括但不限于上市公司，但主要是指上市公司。
[2] 参见吴联生：《上市公司会计信息披露制度：理论与证据》，厦门大学博士后论文，第215-216页。
[3] 秦荣生：《受托经济责任论》，东北财经大学出版社1994年版，第18页。
[4] [美]斯蒂格利茨：《政府为什么要干预经济》，中国物资出版社1998年版，第33页。
[5] 齐斌：《证券市场信息披露法律监管》，法律出版社2000年版，第10页。
[6] 中华财会网：《注册会计师行业管理体制的国际比较》(2003-07-09)，http://www.e521.com/ ztjj/cpa/100002/ 0709102857.htm。
[7] 指区别于政府和营利组织的第三种力量，参见苏力等：《规制与发展：第三部门的法律环境》，浙江人民出版社1999版；何增科主编：《公民社会与第三部门》，社会科学文献出版社2000年版。
[8] See Sarbanes-Oxley Act of 2002, http://news.findlaw.com/hdocs/docs/gwbush/sarbanesoxley072302.pdf.
[9] 实质上，注册会计师是公众公司的间接利益相关者。

作者联系方式：

肖义方

Tel：0591-83973605
E-mail：yifangxiao@hotmail.com

江苏省苏州市人民政府


市政府关于印发苏州市商品住宅专项维修资金管理暂行办法的通知

苏府规字〔2012〕1号


各市、区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区、太仓港口管委会；市各委办局，各直属单位：
《苏州市商品住宅专项维修资金管理暂行办法》已经市政府第100次常务会议审议通过，现予印发，请认真贯彻执行。



二○一二年五月八日



苏州市商品住宅专项维修资金管理暂行办法

第一章 总 则
第一条 为了加强对商品住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护商品住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《苏州市住宅区物业管理条例》等法律、法规、规章，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内商品住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
本办法所称商品住宅专项维修资金（以下简称：维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，包括：商品房维修资金、小区共有维修资金。
第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、安保设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、落水管、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、物业用房等。
第四条 市住房和城乡建设部门是本市行政区域内维修资金行政主管部门，负责全市维修资金的指导和监督工作，具体负责平江、沧浪、金阊区行政区域内维修资金的监督管理；平江、沧浪、金阊区住房和建设部门负责本辖区内维修资金使用事项的受理和审核。
县级市、苏州工业园区、苏州高新区、吴中区、相城区住房和城乡建设（房地产）部门是本辖区内维修资金行政主管部门，负责维修资金的监督管理。
市、县级市、区维修资金行政主管部门所属的维修资金管理机构，具体实施维修资金的日常管理工作。
财政、审计部门对维修资金的管理、使用进行监督。
镇人民政府、街道办事处（社区工委）协助做好辖区内维修资金使用的指导和监督工作，可以委托居（村）民委员会具体实施。
第五条 各级人民政府应当保障维修资金监督管理所需的经费。

第二章 交 存
第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存维修资金：
（一）商品住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
（二）与商品住宅存在共用部位、共用设施设备的非住宅；
（三）其他应当交存维修资金的房屋。
第七条 首期维修资金交存标准按照住宅建筑安装工程每平方米造价的一定比例计算，其中：不配备电梯的房屋按照5％交存，配备电梯的房屋按照8％交存，住宅小区内单一产权独立式房屋按照2％交存，半地下室（车库）、地下室（车库）按照3％交存。
维修资金的交存数额按照产权登记的建筑面积计算。未计入产权登记建筑面积的阁楼、地面车库，按照房产测绘机构提供的套内建筑面积计算交存。
市维修资金行政主管部门应当根据实际情况，适时合理确定首期商品房维修资金交存的标准，报市人民政府批准后公布。
第八条 除业主交存商品房维修资金外，住宅小区可根据实际情况设立小区共有维修资金，下列各项应当作为住宅小区共有维修资金：
（一）利用共用部位、共用设施设备进行经营的，经营所得收益的70％，物业服务合同另有约定的除外；
（二）住宅共用设施设备报废后回收的残值；
（三）其他应当计入小区共有维修资金的资金。
第九条 新建商品住宅，在办理产权初始登记前，由开发建设单位代业主交存首期维修资金。
原为一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的房屋，因产权转移形成共用部位、共用设施设备的, 相关业主在办理产权转移登记时交存维修资金。
业主委员会或者物业服务企业应当自收到经营收益或者残值回收后的30天内，将规定计入维修资金的款项交存至小区共有维修资金账户。
第十条 维修资金行政主管部门应当开具省财政厅统一监制的专用票据。
开发建设单位在向购房人办理房屋交付手续时，应当出具由维修资金行政主管部门开具的省财政厅统一监制专用票据，向业主收回已代交的维修资金。
开发建设单位不得用专用票据以外的其他票据向业主收取维修资金。
第十一条 商品房维修资金属于业主所有。
小区共有维修资金属于小区全体业主所有。
第十二条 在申请房屋产权首次转移登记时，申请人应当根据房产登记机构的要求，出具维修资金交存凭证。
第十三条 业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交，续交方案由小区业主大会依法决定。
本办法实施前，商品住宅已经出售但未建立维修资金的，应当补建。业主大会应当依法通过维修资金补建方案，由业主委员会组织实施，也可以委托物业服务企业实施。
相关业主应当按照小区业主大会依法通过的续交、补建方案按时续交、补建维修资金。对拒不续交、补建的业主，在该房屋产权办理转移登记时由房产登记机构责成业主交存，并按照小区业主大会依法通过的方案规定计算加收相应的利息。

第三章 管 理
第十四条 维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第十五条 业主大会成立前，维修资金由维修资金行政主管部门代管。
维修资金行政主管部门应当委托当地商业银行，作为维修资金的专户管理银行，并开设维修资金专户。
第十六条 业主大会成立后，业主大会可以依法决定自行管理维修资金，也可以决定继续由维修资金行政主管部门代管。
业主大会依法决定自行管理维修资金的，由业主大会授权的业主委员会代为办理维修资金划转申请，并向维修资金行政主管部门提交以下资料：
（一）划转维修资金的申请书；
（二）业主委员会成立的备案文件；
（三）经小区专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主表决同意，形成的业主大会自主管理维修资金的决议；
（四）业主分户表决情况、产权证号码、身份证号码、联系方式等；
（五）业主大会依法确定的业主委员会主任、副主任行使维修资金管理权的决议；
（六）业主大会依法通过的《小区维修资金管理规约》；
（七）业主委员会确定的维修资金账目管理机构及专户管理银行的资格证明；
（八）需要提供的其他材料。
第十七条 维修资金行政主管部门在收到维修资金划转申请材料后，符合要求的，应当在30日内出具“维修资金专户开户证明”。
业主委员会持“维修资金专户开户证明”与专户管理银行签订委托管理合同，开设银行专户，通知维修资金行政主管部门。
维修资金行政主管部门应当在接到通知30日内，将该物业管理区域内商品房维修资金、小区共有维修资金余额，划转至业主委员会开设的维修资金专户，同时将有关账目等移交业主委员会。
第十八条 维修资金行政主管部门应当采用网上管理信息系统等管理手段，依法规范维修资金管理程序。
维修资金划转业主大会管理后，业主委员会与专户管理银行应当使用维修资金行政主管部门提供的网上管理信息系统，管理维修资金。
第十九条 维修资金以物业管理区域为单位设账，分别按照幢、单元、房屋户号设立分户账；未划定物业管理区域的以公安门牌设账，分别按照幢、单元、房屋户号设立分户账。
小区共有维修资金，以物业管理区域为单位设账。
第二十条 在保证维修资金正常使用的前提下，维修资金可用于购买国债和转存银行定期存款，除此之外不得用于其他投资。购买国债的，应当经业主大会同意，并报维修资金行政主管部门审核，且限购买一级市场国债，并持有到期。
禁止将购买的国债和银行定期存单用于质押、抵押等担保行为。
第二十一条 维修资金划转业主大会管理前，自存入银行专户之日起，维修资金行政主管部门应当每年至少一次结算分户利息。其中：当年交存的按照银行活期利率结算分户利息；交存满一年的，按照银行一年期定期利率结算分户利息。分户利息转入维修资金滚存、使用。
维修资金划转业主大会管理后，自存入银行专户之日起，专户管理银行按照银行结息的有关规定，定期结算分户利息，分户利息转入维修资金滚存、使用。业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目。
第二十二条 业主转让房屋所有权时，业主应当向受让人出具维修资金证明，在房屋所有权转移登记后，其维修资金分户账余额随房屋所有权同时转移过户。
第二十三条 商品住宅灭失的，相关业主应当持本人身份证、维修资金行政主管部门出具的销户备案确认意见，向专户银行办理维修资金账户注销手续，并提取账户剩余的维修资金。
第二十四条 维修资金行政主管部门应当提供维修资金网上查询平台，方便业主、业主委员会查询维修资金。
业主委员会应当每年至少一次向业主公布小区维修资金的交存、使用、增值收益和结存的情况。
业主对公布、查询的情况有异议的，可以要求复核。
第二十五条 维修资金划转业主大会管理前，维修资金行政主管部门应当定期向业主发送维修资金对账单。
维修资金划转业主大会管理后，专户管理银行应当定期向业主发送维修资金对账单。
业主对分户资金账户变化情况有异议的，可以要求进行复核。
第二十六条 维修资金划转业主大会管理后，账目管理单位由业主委员会决定，但应当符合《中华人民共和国会计法》规定。
业主大会开设的维修资金账户，应当接受维修资金行政主管部门的监督。
维修资金的财务管理、票据管理和会计核算应当执行财政部门有关规定。
业主委员会换届或者业主委员会主任、副主任变更时，相关业主对业主委员会管理维修资金提出异议的，业主委员会应当委托具有相应资质的社会审计机构对维修资金收支和管理情况进行审计。审计报告应当公示不少于7天，并留存业主委员会，接受业主查询。

第四章 使 用
第二十七条 维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
住宅小区内单一产权独立式房屋业主交存的维修资金，专项用于小区共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造；半地下室（车库）、地下室（车库）的维修资金，专项用于半地下室（车库）、地下室（车库）及其专用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
小区共有维修资金，专项用于小区共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，以及小区维修资金划转业主大会管理后维修资金收支审计的审计费用。
住宅共用部位、共用设施设备保修期年限自通过商品住宅交付使用备案之日起计算。
第二十八条 维修资金的使用，应当遵循规范操作、公开透明、方便快捷、受益人和负担人相一致的原则。
第二十九条 维修资金使用，按照以下原则分摊：
（一）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修，由单幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同分摊。
（二）单幢房屋涉及一个单元的维修，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊；涉及两个或者两个以上单元的维修，由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊。
（三）单幢房屋共用屋面（不含业主单独使用露台）的维修，由屋面庇护范围下各层的相关业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。
（四）单幢房屋基础、外墙的维修，由单幢房屋全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。
（五）与房屋结构相连的地面车库的维修费用，涉及房屋基础结构的，按照本条第四项规定进行分摊；其他性质的由相关业主按照各自拥有车库（位）建筑面积的比例共同分摊。半地下室（车库）、地下室（车库）的维修费用，由相关业主按照各自拥有建筑面积比例共同分摊。
（六）应当由住宅小区全体业主承担的维修和更新、改造费用，先在小区共有维修资金账户内分摊；小区共有维修资金不足的，再由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。
第三十条 部分未交存维修资金或者续筹不足，发生应当分摊维修费用的，由维修涉及范围内相关业主按照各自拥有房屋建筑面积以自有资金分摊承担。
已交存住房公积金的业主，在使用维修资金不敷支出时，经业主（含配偶）申请和住房公积金管理机构核准，可将业主（含配偶）的住房公积金（以使用缺额为限）划转至业主维修资金账户。
第三十一条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积，分摊承担维修和更新、改造费用。
第三十二条 业主对分摊、承担维修费用有分歧的，应当依法通过协商、调解、仲裁、诉讼等方式解决。
第三十三条 需要使用维修资金的，由物业服务企业或者使用分摊范围内的相关业主作为申请人。业主作为申请人的，可以委托物业服务企业办理相关手续。
第三十四条 申请使用维修资金一般按照下列程序办理：
（一）物业服务企业依据业主意见及查勘结果制定使用方案、费用分摊清册。没有物业服务企业的，由提出申请的相关业主制定使用方案、费用分摊清册。
（二）使用方案经列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主讨论通过，并公示不少于7天。
（三）公示期满，业主委员会对业主表决和公示情况进行核实，并由所在地居（村）民委员会鉴证；未成立业主委员会的，直接由居（村）民委员会核实。
（四）申请人持相关材料向所在地维修资金行政主管部门提出维修资金使用备案。其中：平江、沧浪、金阊区的项目由所在地的区住房和建设部门受理初审，由市维修资金行政主管部门审核；其他行政区域的项目直接由所在地维修资金行政主管部门受理审核。
（五）符合维修资金使用条件的，维修资金行政主管部门出具《苏州市商品住宅专项维修资金使用备案通知》(以下简称《备案通知》)；不符合使用条件的，应当书面说明原因或者书面要求申请人修正或者补正。
（六）申请人取得《备案通知》后，按照已备案的方案实施维修，并持相关材料申请维修资金结算。其中：维修资金行政主管部门代管维修资金的，由申请人向维修资金行政主管部门申请结算；业主大会自行管理维修资金的，由申请人向业主委员会申请结算。
（七）维修资金行政主管部门、业主委员会在受理维修资金结算申请后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知。专户管理银行审验相关材料后，将维修资金划转至相关维修单位，并将维修费用在使用分摊范围内业主的维修资金专户中扣减。
第三十五条 有下列情形之一,需要使用维修资金的，申请人应当制定维修资金使用方案、费用分摊清册并公示7天，公示期满后，按照本办法第三十四条第四、五、六、七项的规定申请使用维修资金：
（一）单笔使用维修资金在2000元以下，且分摊范围内单户业主年度累计使用金额未超过50元的;
（二）单笔使用维修资金在20000元以下，且分摊范围内单户业主年度累计使用金额未超过20元的。
第三十六条 有下列危及房屋安全、影响业主日常生活等紧急情形的，可以按照本办法第三十四条第一、四、五、六、七项的规定申请使用维修资金：
（一）电梯、属于小区管理范围的供排水设施发生故障影响正常使用，经有关主管部门或者其委托机构确认的；
（二）共用屋面防水层、外墙破损造成大面积渗漏严重影响业主生活，或者外墙墙面有脱落危险，经房屋安全鉴定机构出具证明的；
（三）因共用消防设施故障存在重大火灾隐患，经公安机关消防机构书面通知或者书面确认的；
（四）法律、法规、规章规定的其他需要立即维修和更新、改造的情形。
申请人按照前款规定申请使用维修资金的，应当经业主委员会确认；没有业主委员会的，应当经当地居（村）民委员会鉴证确认。
按照第一款规定使用维修资金的，申请人应当将维修资金使用的费用分摊情况公示7天。
第三十七条 住宅小区单项维修和更新、改造，使用金额50万元以上的项目，申请人应当通过招标形式选择维修队伍；使用金额20万元以上的项目，申请人应当聘请工程监理机构对工程进行监理；使用金额3万元以上的项目，申请人应当聘请专业工程造价咨询机构对工程决算进行审价。
第三十八条 申请人按照本办法第三十七条聘请中介服务机构的，相关费用执行国家规定的服务收费标准，并可以在申请使用维修资金时一并提出。
市、县级市维修资金行政主管部门应当定期公布具有专业资质的中介服务机构名册库，供申请人随机抽选。
第三十九条 按照本办法第三十四条提出使用维修资金备案申请的，申请人应当提交下列材料：
（一）维修和更新、改造方案及费用分摊清册；
（二）业主书面确认结果表；
（三）维修资金使用公示；
（四）维修资金使用公示证明；
（五）维修资金使用备案申请表；
（六）物业管理服务合同；
（七）需要提供的其他材料。
按照本办法第三十五条提出使用维修资金备案申请的，申请人应当提交前款所规定的第一、三、四、五、六、七项材料。
按照本办法第三十六条提出使用维修资金备案申请的，申请人应当提交第一款所规定的第一、三、五、六、七项以及有关主管部门或者其委托机构出具的鉴定证明材料。
第四十条 通过维修资金使用备案后，申请人向维修资金行政主管部门申请维修资金预付款结算的，应当提交下列材料：
（一）维修合同；
（二）发票；
（三）维修资金支取申请表；
需要招标的，应当提供中标通知书；需要监理、审价的，还应当提供监理、审价合同。
维修工程完工，申请人向维修资金行政主管部门申请维修资金尾款结算的，除提交前款所规定的第二、三项材料外，还应当提交下列材料：
（一）工程验收报告；
（二）决算费用分摊清册、公示、公示证明；
（三）实施监理、审价的项目，应当提供监理和审价报告。
第四十一条 维修资金行政主管部门对违反有关法律、法规、规章及本办法，或者与维修资金使用方案、项目维修合同等不符的维修资金结算申请，可以不予结算。
专户管理银行对违反有关法律、法规、规章及本办法，或者与维修资金使用方案、项目维修合同等不符的维修资金结算通知，应当拒付。
第四十二条 下列费用不得从维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；
（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）应当由责任人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（四）经营性设施设备以及根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用；
（五）业主专有部位、专有设施设备的维修和更新、改造费用；
（六）其他不应当列支的情形。
第四十三条 业主大会依法制定并经维修资金行政主管部门备案的小区维修资金管理规约与本办法规定不一致的，从其约定。市维修资金行政主管部门应当依法制定规约示范文本。
市、县级市维修资金行政主管部门可以根据本办法，结合当地实际，制定住宅专项维修资金使用指导细则。

第五章　责任和义务
第四十四条 维修资金行政主管部门、维修资金管理机构及其工作人员应当认真履行监督管理职责。
业主委员会、物业服务企业、开发建设单位应当严格遵守维修资金管理的法律、法规、规章及本办法的有关规定。
业主应当按照规定交存维修资金，认真履行管理、使用中的表决义务。业主不按照规定交存维修资金、履行续交、补建义务或者无正当理由拒绝使用维修资金而造成严重后果的，应当承担相应法律责任。
第四十五条 开发建设单位有违反本办法第十条规定，使用省财政厅统一监制专用票据以外的其他票据向业主收取维修资金的，依法追究法律责任。
第四十六条 违反本办法规定，挪用维修资金的，县级以上维修资金主管部门应当按照相关法律、法规、规章进行处罚。

第六章 附 则
第四十七条 非住宅之间存在共用部位、共用设施设备的，参照本办法执行。
各县级市可以根据本办法制定具体实施细则。
第四十八条 本办法自2012年8月1日起施行。2002年6月26日苏州市人民政府批转的《苏州市市区住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（苏府〔2002〕66号）涉及商品住宅专项维修资金的条款同时废止。