延边朝鲜族自治州对外劳务合作管理条例
吉林省人大
延边朝鲜族自治州对外劳务合作管理条例
(2001年1月20日延边朝鲜族自治州第十一届人民代表大会第四次会议通过，2001年3月30日吉林省第九届人民代表大会常务委员会第二十三次会议批准)
第一章 总则
第一条 为了促进对外劳务合作的发展，加强对外派单位、实施单位和中介服务企业的管理，保护外派劳务人员的合法权益，根据有关法律、法规的规定，结合自治州实际，制定本条例。
第二条 本条例所称对外劳务合作，是指外派单位与国(境)外有关机构、团体、企业、个人(以下简称外方)签订劳务合作合同，向国(境)外派遣—一各类劳务人员的经济活动。
第三条 本条例所称外派劳务人员，是指由外派单位组织的，在国(境)外为外方提供劳务的个人，包括已派出及已经招收而尚未派出的个人和具有劳务性质的研修人员。
第四条 本条例所称外派单位，是指经国家对外贸易经济合作行政主管部门批准，具有对外劳务合作经营权的企业。
实施单位是指主要选派本单位职工承接外派单位全部或部分对外劳务合作项目实施任务的企事业单位。
中介服务企业是指受外派单位委托，为外派单位招收外派劳务人员，提供中介服务的企业。
第五条 自治州对外贸易经济合作行政主管部门是自治州对外劳务合作的主管部门，负责对外劳务合作的管理和监督。
自治州外事、公安、劳动、工商、物价等部门，应本着促进自治州对外劳务合作发展的原则，认真履行各自职责，协助主管部门做好对外劳务合作工作。
第六条 外派单位在国(境)外开展对外劳务合作业务，应当接受我国驻所在国使领馆及有关机构和有关对外劳务合作机构的指导、协调和管理，配合使领馆解决外派人员在国外发生的劳务问题。
第七条 开展对外劳务合作业务，必须遵循以下原则：
(一)遵守我国有关的法律、法规，符合我国外交及对外经济贸易的政策，并参照国际惯例；
(二)遵守劳务输入国和地区的有关法律，尊重当地的风俗习惯；
(三)平等互利、讲求实效、形式多样、守约保质、促进发展；
(四)公开、公平、公正，依法办事，遵守商业道德。
第八条 凡在自治州境内从事对外劳务合作的，均适用本条例。
第二章 经营资格
第九条 申请对外劳务合作业务经营权的企业，必须具备下列条件：
(一)具有法人资格；
(二)具有开展对外劳务合作业务所必需的场所、资金、技术和专业人员等经营条件；
(三)注册资金不得低于国家对外贸易经济合作行政主管部门规定的标准；
(四)具有一定的业务渠道；
(五)守法经营；
(六)法律、法规和规章规定的其他条件。
第十条 符合本条例第九条规定的企业，申请对外劳务合作经营权，须经州对外贸易经济合作行政主管部门审核，报上级对外贸易经济合作行政主管部门审批。
第十一条 外派单位开展对外劳务合作业务的范围：
(一)签订对外劳务合作合同；
(二)报批对外劳务合作项目：
(三)招收外派劳务人员；
(四)与实施单位、中介服务企业或外派劳务人员签订合同；
(五)组织外派劳务人员出国(境)前培训；
(六)办理外派劳务人员出国(境)手续；
(七)对外派劳务人员在国(境)外工作期间进行管理；
(八)法律、法规、规章规定或合同约定的其他事宜。
第十二条 实施单位开展对外劳务合作业务，必须具备下列条件：
(一)具有法人资格；
(二)具有与承接对外劳务合作项目相适应的人员；
(三)守法经营；
(四)法律、法规和规章规定的其他条件。
第十三条 实施单位承接对外劳务合作项目，应当与外派单位签订项目实施合同，并报自治州对外贸易经济合作行政主管部门备案。
第十四条 实施单位开展对外劳务合作业务的范围：
(一)根据对外劳务合作项目的需要，选派本单位的外派劳务人员；
(二)与外派单位和外派劳务人员签订合同；
(三)协助外派单位组织外派劳务人员出国(境)前培训；
(四)受外派单位的委托办理外派劳务人员出国(境)手续；
(五)负责管理外派劳务人员；
(六)与外派单位约定的其他事宜。
第十五条 申请开展对外劳务合作中介服务的企业，必须具备下列条件：
(一)具有法人资格；
(二)具有开展对外劳务合作业务所必需的场所和专业人员等经营条件；
(三)注册资金或实有资产不得少于100万元人民币；
(四)守法经营；
(五)法律、法规和规章规定的其他条件。
第十六条 符合本条例第十五条规定条件的企业，须持法人执照、外派单位与外方签订的对外劳务合作合同，外派单位与中介服务企业签订的委托合同等有效法律文书及有关资料，经自治州对外贸易经济合作行政主管部门批准，到有关部门办理手续，方可开展对外劳务合作业务。
中介服务企业开展对外劳务合作业务实行一个项目一报批制度。
第十七条 中介服务企业开展对外劳务合作业务的范围：
(一)受外派单位委托，招收外派劳务人员；
(二)协助外派单位组织外派劳务人员进行出国(境)前培训：
(三)办理外派单位委托的其它事宜。
第十八条 外商投资企业向其国(境)外投资方派遣具有劳务性质的研修人员，应当符合本条例第十二条、第十三条、第十四条的规定。
第十九条 鼓励公民珐人和其它组织提供对外劳务合作信息，接受信息方应当按约定支付报酬。
第三章 外派程序与方法
第二十条 外派按以下程序进行：
(一)签订对外劳务合作合同；
(二)签订项目实施合同或委托合同；
(三)招收外派劳务人员；
(四)外派劳务人员资格审查；
(五)签订外派劳动合同；
(六)培训教育；
(七)申办出国(境)任务批件；
(八)申领护照。
第二十一条 外派单位与外方开展对外劳务合作，必须依据国家有关法律、法规和本条例的规定，以书面形式签订对外劳务合作合同。合同必须符合国家对外贸易经济合作行政主管部门有关对外劳务合作合同主要条款内容的规定。
外派单位与外方签订合同时，应当对外方的资信情况进行调查。
第二十二条 外派单位与实施单位应当按照法律、法规的规定和对外劳务合作合同的约定，签订项目实施合同，明确权利、义务关系。
外派单位与中介服务企业签订的委托合同，应当符合法律、法规的规定，明确代理事项和授权范围。
第二十三条 外派单位根据批准的对外劳务合作合同，按以下方式选择外派劳务人员，签订外派劳动合同，确定权利、义务关系：
(一)外派单位直接招收外派劳务人员的，由外派单位与外派劳务人员签订外派劳动合同；
(二)实施单位选择外派劳务人员的，由实施单位与外派劳务人员签订外派劳动合同；
(三)外派单位委托中介服务企业招收外派劳务人员的，由外派单位与外派劳务人员签订外派劳动合同。
第二十四条 外派单位或实施单位必须按照法律、法规和本条例的规定，在平等自愿、协商一致的基础上与外派劳务人员逐人签订外派劳动合同。
劳务合同必须对外派劳务人员工作的地点、时间、条件、工种、工资待遇、保险、劳动保护、劳动争议处理、违反劳动合同应承担的责任、合同有效期限和变通或解除合同的条件等作出明确的要约。
外派劳动合同须经州劳动行政主管部门鉴证。
第二十五条 外派劳务人员出国(境)审查按以下规定办理：
(一)外派单位或外派单位委托中介服务企业招收的外派劳务人员，城镇户口的由居民委员会和派出所出具证明材料，街道办事处负责政审；农村户口的由村民委员会和乡镇派出所出具证明材料，乡(镇)人民政府负责初审；
(二)户籍所在地与经常居住地不一致的外派劳务人员，可由外派时的经常居住地负责初审；
(三)实施单位选择的外派劳务人员由实施单位负责初审。
(四)原属于在职职工的，应出具与原单位终止(解除)劳动合同的证明。
(五)外派劳务人员的初审材料交外派单位复审，由外派单位出具外派劳务人员审查批件。
第二十六条 外派单位招收自治州内的外派劳务人员，必须按规定在自治州内接受出国(境)前培训。
第二十七条 外派单位应当持有关材料，按照规定程序，向对外贸易经济合作行政主管部门申请办理出国(境)任务批件。
第二十八条 外派单位应当持出国(境)任务批件和外派劳务人员审查批件等材料，向外事或公安部门申办护照．
第四章 收费管理
第二十九条 外派单位和实施单位收取外派劳务人员的服务费按照国家和省的有关规定执行。
第三十条 受外派单位委托，开展外派业务的中介服务企业，须经工商部门批准，领取经营许可证，物价部门核定中介服务费标准，税务部门进行税务登记后，方可收取服务费。
第三十一条 在未办结出国(境)手续前，外派单位或实施单位可以收取护照费、签证费、体检费、培训费、差旅费等出国(境)费用；办结后，按实际发生的数额结算。
第三十二条 外派劳务人员签订劳动合同交纳规定的费用后，外派单位1年内未将外派劳务人员派到国(境)外约定的工作岗位，根据外派劳务人员的要求，外派单位应将所收取的费用2个月内全部退还给外派劳务人员，并按照国有银行同期定期存款利率支付利息。
外派单位取得外派劳务人员输入国(境)入境手续后，由于外派劳务人员的原因不能派出的，外派单位可以不返还已经支出，并实际已发生的出国(境)费用。
第三十三条 外派劳务人员办理保证人保证、财产抵押不足额的，外派单位或实施单位可以要求外派劳务人员用质押补足。
外派劳务人员未办理保证人保证、财产抵押手续的，外派单位或实施单位可以要求外派劳务人员以存款单质押，质押数额不得超过财产抵押数额的80％。
外派单位或实施单位不得以外派劳务人员抵押物或质押存款单再担保。
第三十四条 外派单位、实施单位和中介服务企业不得以任何理由，收取法律、法规和本条例规定以外的任何费用。
第五章 管理与监督
第三十五条 自治州对外贸易经济合作行政主管部门应当严格审核经营资格和对外劳务合作项目，对合同履行进行监督，发现问题及时责令有关单位妥善处理。
第三十六条 自治州外事、公安、劳动、工商、物价等部门要密切配合，及时处理对外劳务合作中出现的问题，依法惩处各种违法犯罪行为。
第三十七条 外派单位、实施单位、中介服务企业要加强自身政治和业务建设，健全各项管理制度，认真遵守国家法律、法规和本条例的规定。
第三十八条 任何单位和个人不得以对外劳务合作的名义组织他人偷越国（边）境；不得向国（境）外派遣未成年人；不得向危及人身安全的行业、色情场所和国家规定的其他不许涉足的行业派遣外派劳务人员。
第三十九条 外派单位和实施单位要认真履行职责，确保外派劳务人员在国(境)外工作期间合法权益不受侵害。
第四十条 发布招收外派劳务人员广告，应当经自治州对外贸易经济合作行政主管部门同意，工商行政管理部门批准。
第四十一条 自治州外的外派单位在我州招收外派劳务人员和办理外派劳务人员的出国(境)手续，须经自治州对外贸易经济合作行政主管部门审核。
第四十二条 外派单位对在同一处工作的外派劳务人员达50名以上的，应派专人管理，不足50名的，可选择素质好、事业心强的外派劳务人员兼职管理。
第四十三条 对外劳务合作行政主管部门和有关部门应当及时查处公民、法人及其他组织举报的对外劳务合作中的违法行为。
第六章 法律责任
第四十四条 不具备对外劳务合作经营条件的单位及个人，非法招收外派劳务人员的，登记主管机关可以根据情况，分别给予警告、罚款、没收非法所得、停业整顿、扣缴、吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十五条 外派单位擅自招收外派劳务人员的，给予警告或暂停其对外劳务合作业务；对外派劳务人员造成损失的，应当赔偿经济损失；情节严重的，建议批准机关取消其经营资格。
第四十六条 中介服务企业未经批准招收外派劳务人员的，按本条例第四十五条的规定处罚。
第四十七条 违反本条例的有关规定，提前收费或不按规定收费的，责令其退还所收取的费用；给外派劳务人员造成损失的，应当赔偿经济损失。
第四十八条 提供虚假材料，骗取对外劳务合作有关批件的，暂停其对外劳务合作业务；情节严重的，取消或建议上级主管部门取消经营资格；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十九条 违反本条例第三十八条规定，除按有关法律、法规规定追究责任外，外派单位并应当承担人员接回国(境)内的责任和费用。
第五十条 未经批准擅自发布招收外派劳务人员广告的，由广告批准部门责令其停止发布，并依据有关规定追究其责任。
第五十一条 外派劳务人员及其管理人员在国(境)外违反我国法律、法规和外事纪律，应当追究其责任，必要时遣送回国，构成犯罪的，移交司法机关依法处理。
第五十二条 外派单位、实施单位或外派劳务人员不履行外派劳动合同义务，或履行外派劳动合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。
违反本条例第二十一条第二款规定，由于外派单位对外方的资信情况调查不清，给外派劳务人员造成经济损失的，应当赔偿经济损失，同时追究责任人的责任。
对在国(境)外擅自脱岗的外派劳务人员，除应当承担本条第一款规定的责任外，5年内不得再次派出。
第五十三条 自治州外经贸、外事、公安、劳动、工商、物价等部门工作人员，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，视情节轻重，给予行政处分；给当事人造成损失的依法赔偿损失；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十四条 当事人对行政机关的具体行政行为不服，可以依法向州人民政府提起行政复议，也可以向人民法院提起行政诉讼。
第七章 附则
第五十五条 珲春市对外劳务合作中的审批、审核工作，由珲春市人民政府行政主管部门负责。
第五十六条 对外承包工程和工程咨询业务的外派劳务参照本条例执行。
第五十七条 本条例由自治州人大常委会负责解释。
第五十八条 自治州人民政府可以根据本条例制定实施办法。
第五十九条 本条例自公布之日起施行。
吉安市人民政府办公室关于印发吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则等3个配套文件的通知
江西省吉安市人民政府办公室
吉安市人民政府办公室关于印发吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则等3个配套文件的通知
吉府办发〔2011〕20号
井冈山管理局，井开区管委会，各县（市、区）人民政府，市直有关单位：
经市政府研究同意，现将《吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则》、《吉安市中心城区征收评估指导标准》、《吉安市中心城区征收国有土地上房屋补偿补助和奖励标准》从2012年1月1日起执行，现印发给你们，请认真遵照执行。
二〇一一年十二月二十七日
吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则
第一章 总 则
第一条 为了规范我市国有土地上房屋征收评估工作，维护被征收人的合法权益，保障国有土地上房屋征收评估工作的顺利进行，根据国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》、建房【2011】77号《国有土地上房屋征收评估办法》、赣府厅字【2011】63号《关于贯彻落实〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的通知》、《吉安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照国标GB/T50291—1999《房地产估价规范》、国标/P18508—2001《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本细则。
第二条 本细则适用范围：在市区范围内，为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产估价活动，适用本细则。
第三条 从事国有土地上房屋征收评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构）。市房屋征收部门每年向社会公布经备案的评估机构名录，供被征收人选择。
第四条 承担国有土地上房屋征收评估的房地产估价专业人员应当是符合本细则第十六条规定的评估机构中的专职注册房地产估价师。每个国有土地上房屋征收估价项目，评估机构均应派出至少二名专职注册房地产估价师驻项目现场开展工作，估价作业人员应当持有市政府征收部门核发的评估工作人员上岗证作业。
第二章 房屋征收评估机构选定
第五条 确定房地产估价机构应当公开、透明。
第六条 市房地产行政主管部门、市房屋征收管理部门应根据相应规定加强对房地产估价机构的监管、指导。
第七条 市房地产行政主管部门可以推荐一批社会信誉好、综合实力强的房地产估价机构，供被征收人选择。
第八条 房屋征收决定确定后，房屋征收部门应将拟征收项目的名称、范围、户数、建筑面积、决定方式等相关情况，在房管部门公众信息网上予以公示，自公示之日起5个工作日内，具有相应资质的房地产估价机构向项目所在地房屋征收部门报名参与。外地注册房地产估价机构需在本市房管部门备案登记，并在当地有办公场所，具有相应的房地产估价现场作业人员。
中心城区以外的市、县可参照执行，也可以其他形式通知房地产估价机构，但参与的房地产估价机构不得低于两家。
第九条 房屋征收部门应以公告等形式，在征收范围内公布申请参加该片区房地产估价机构的名单、基本情况和行为规范，并将协商选定房地产估价机构的期限等相关事宜告知被征收人。
第十条 被征收人应当在协商选定期限内协商选定房地产估价机构，并将协商选定结果以书面形式报房屋征收部门，协商选定结果需一半以上被征收人签名。房屋征收部门应将协商结果予以公布。
第十一条 被征收人协商选定房地产估价机构不成的，应采取投票选择的方式确定。参与投票选择的被征收人数量应超过被征收人总数的50%。投票得票数最高、且超过参与投票被征收人数量50%的房地产估价机构确定为该项目的评估机构。
房屋征收部门应提前3天将投票选择房地产估价机构的相关事项告知被征收人。被征收人应在规定时间内持房屋权属证书，按一个被征收人（产权户）一票的原则，到指定地点参与投票。
第十二条 投票选择方式未能确定评估机构的，在征收部门的组织下，采取被征收人选举一名代表进行摇号、抽签等随机选定的方式确定估价机构。
第十三条 投票选择、随机选定房地产估价机构时，房屋征收部门应当邀请公证机关进行公证。
第十四条 房地产估价机构确定后，房屋征收部门应当书面告知被确定的房地产估价机构，对估价人员审核，颁发房屋征收评估人员上岗证，并与其签订书面房屋征收评估委托合同。
房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
第十五条 房地产评估机构依照《国有土地上房屋征收评估办法》和本细则第三章房屋征收评估细则以及《吉安市中心城区征收评估指导标准》开展评估工作。
第十六条 同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围大的，可以由两家或者两家以上房地产估价机构共同承担。
两家或者两家以上房地产估价机构承担同一房屋征收评估项目的，各房地产估价机构应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通协商，执行统一标准。
第十七条 对有下列行为之一的评估机构和人员，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产评估机构管理办法》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚，并记入其信用档案。
（一）出具不实估价报告的。
（二）与征收当事人一方串通，损害对方合法权益的。
（三）在房地产估价机构确定中以回扣、恶意低收费、承诺价格、请吃请喝、送礼品现金、诋毁他人抬高自己、虚假宣传等不正当手段获取评估业务的。
（四）在房地产估价机构确定中招募他人做宣传或入户宣传的。
（五）依本办法确定的评估机构，无故不接受委托的。
（六）经估价师专家委员会鉴定，确实存在诸多问题的。
（七）法律、法规禁止的其他行为。
第三章 房屋征收评估技术细则
第一节 评估具体规定
第十八条 估价对象为被征收范围内经现场查勘认定具有合法产权的被征收房屋（含其占用范围内的国有土地使用权、装饰装修）及其附属物，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。
第十九条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。
第二十条 估价时点为房屋征收决定公告之日。
第二十一条 价值标准为公开市场价值，不考虑被征收房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响。
第二十二条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和征收非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及提前搬迁奖励。住宅和商业经营性房屋合法占用土地面积等于或小于合法房屋建筑面积的，土地价值已在房屋评估时体现，不再单独估价。
第二十三条 征收估价应当按照下列程序操作：
（一）公布备案名录，选择评估机构；
（二）接受评估委托，明确基本事项；
（三）查阅相关资料，开展前期调查；
（四）拟订评估方案；
（五）收集评估资料，组织实地查勘，入户调查；
（六）参照技术细则，进行评估测算；
（七）确认测算初评结果并公示；
（八）现场咨询答疑；
（九）撰写估价报告，包括整体评估报告和分户评估报告；
（十）汇总相关资料，提交估价报告；
（十一）估价材料存档；
（十二）对评估报告的解释、说明；
（十三）复估和专家委员会鉴定。
第二十四条 房屋征收项目补偿资金评估结果以项目征收补偿整体评估报告和项目征收补偿资金评估汇总表反映，整体评估报告结果经征收管理部门审定后进行公告；房屋征收分户补偿金额估价结果通过分户评估报告和分户估价表反映。估价结果的货币单位应精确到人民币元。
第二十五条 估价结果应用的有效期为自提交正式估价结果（估价报告）之日起，至项目征收补偿结束时止。
第二节 被征收房屋性质认定及分类
第二十六条 依据国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条和《吉安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第十八条的规定，被征收房屋权属、用途、面积、结构等以房屋权属证书、房屋登记簿为准；房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以登记簿为准；对被征收房屋所有权证载明为住宅，但临街依法办理营业执照和税务登记并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过一年以上的，征收时30平方米内参照非住宅房屋予以评估补偿。
第二十七条 被征收房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房。
第三节 估价方法及应用
第二十八条 住宅房屋征收估价主要采用市场比较法评估，配合采用收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法。非住宅房屋主要采用收益法评估，配合采用市场比较法、成本法、假设开发法。
第二十九条 对适用市场比较法估价的一般住宅房屋，其征收补偿评估价格测算的技术路线为：
（一） 确立整体评估基准。在征收项目范围内设定“标准
样本住宅”作为整体评估基准；“标准样本住宅”的设定要求
参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第二章第十二条；
（二） 测算整体评估基准价格。
① 依据相关评估技术规范规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格。基本公式为：
100 （K2） 100 100
基准价格Vb = Vs ×——× —— × —— × ——
（K1） 100 （K3） （K4）
Vs为可比实例价格；
K1为交易情况修正系数。对于采用买卖的正常交易实例为可比实例的，该系数取100。
K2为交易日期修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况确定。
K3为可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数。
K4为可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数。
确定“标准样本住宅”的基准价格应选取3个以上可比实例，经过上述各种修正后，再计算平均值，得出的结果为市场比较法评估出的“标准样本住宅”价格。
② 再结合成本法或假设开发法等评估出的“标准样本住宅”价格。
③ 综合确定“标准样本住宅”的整体评估基准价格。
（三） 确定分户评估价格。各被征收房屋分别与“标准样
本住宅”进行房地产实体状况因素比较，得出各被征收住宅房屋的分户评估价格。基本公式为：
Vz = [区位价格＋重置价格×结构修正系数×（1—折旧率）]×（1±楼层修正系数）×（1±朝向修正系数）×其他实体修正系数×房屋建筑面积
① Vz为被征收住宅分户评估价格；
② 被征收房屋区位价格=“标准样本住宅”的整体基准价格－砖混一级十成新重置价格；
③ 具体修正系数参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第三章。
第三十条 非住宅房屋主要采用收益法评估，配合采用市场比较法、成本法、假设开发法评估。
第三十一条 本细则第二十六条所述“住改非”房屋参照营业用房评估的方法进行评估。
第三十二条 非住宅营业用房市场比较法估价技术路线：
（一）确定房屋类别。根据房屋的性质、用途确定其所属类别。非住宅营业性用房一般划分为商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、商务类建筑（金融、证券、商业写字楼等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑。
（二）搜集可比实例。按照市场比较法的评估要求，在征收项目周边或项目内搜集交易实例。
（三）测算评估价格。按照市场比较法评估的应用要求，
将3个以上可比实例分别修正后计算平均值得出非住宅营业用房的征收评估价格。
第三十三条 非住宅营业用房收益法估价技术路线：采用收益法评估被征收营业用房的征收补偿价格时，一般采用稳定收益情形测算，通常采用如下公式计算：
a 1
Vy = ——[ 1－—— ]
r （1+r）n
Vy为评估价格，a为估价对象年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定原则参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第四章。
第三十四条 非住宅非营业用房征收估价可以采用市场比较法，也可以采用成本法，如果采用市场比较法，则按照市场比较法评估的应用要求进行估价；对于交易实例收集较为困难的，采用成本法进行估价。有条件的还可以采用收益法和假设开发法进行评估。
第三十五条 非住宅非营业用房成本法估价技术路线：
（一）成本法的内涵：成本法是求取估价对象在估价时点时的重新建造价格，然后扣除折旧并考虑土地取得成本，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本细则中定义的成本法系以房地产价格各必要构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法，其“成本”含义并不是通常意义上的实际成本，而是以成本为基础的客观市场价格。
（二）成本法的基本公式：根据《房地产估价规范》，考虑到城市房屋征收补偿估价的特点，成本法估价的基本公式为：
征收补偿评估价格 = 土地重新取得价格 ＋ 建筑物重置价格 － 建筑物折旧 = 土地重新取得价格 + 扣除折旧后的建筑物现值。
（三）参数确定：除另有规定外，土地重新取得价格采用基准地价修正法确定；各类建筑物重置价格、折旧的确定可参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第五章。
第四节 其他征收估价问题处理
第三十六条 收益法估价规定：采用收益法估价的，房屋收益应按照类似房屋的租金收益或经营收益确定。房屋的租金收益或经营收益按照其同一经营用途、同一区位的社会平均收益水平修正确定。
第三十七条 成本法估价规定：采用成本法估价的，应当采取房屋、土地分别估价的方式，估价出房地产市场价格。房屋占用范围内的土地价格应采用成本法等方法求取；建筑、安装工程费应采用工料测量法或分部分项法求取，建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定，可参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第五章。房屋折旧采用直线折旧法计算，不适用直线折旧法的，采用成新折扣法计算。
第三十八条 临时建筑和在建工程估价规定：未超过批准期
限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行估价，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地补偿以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。
第三十九条 非房屋及其附属物估价规定：凡征收估价中涉及原始成本测算、机电设备估价、工程造价分析等专业技术工作的，可委托有资格从事该类业务的机构单独估价。
第四十条 其它估价规定：室内装修装饰的估价参照《吉安市中心城区征收评估指导标准》第六章确定的标准执行。
第五节 征收估价报告
第四十一条 征收评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，参照本细则（试行）的要求出具征收估价报告。
第四十二条 被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名或者两名以上注册房地产估价师亲笔签名，不得以印章代替签名，同时加盖房地产价格评估机构公章。在估价报告上签名、盖章的专职注册房地产估价师和加盖公章的评估机构，对估价报告的内容和结论负责。
第四十三条 房屋征收估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。
第六节 征收估价工作准则
第四十四条 被征收人选定的征收评估机构应与房屋征收部门签订估价委托协议。估价委托协议中应约定本次征收估价操作程序及时间安排等。
第四十五条 评估机构在征收项目整体估价报告中必须确定估价项目的估价技术负责人，估价技术负责人最终确定估价技术方案，并对估价方法的选用、应用以及估价结果的合理性承担责任。
第四十六条 所有征收估价项目均须开展现场查勘工作，承担估价业务的评估机构应派出有征收估价资格的专业人员对被征收房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，逐户拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录是征收估价测算和撰写估价报告必备的基础资料，要有实地查勘的估价人员、征收人、被征收人签字认可。因被征收人的原因不能对被征收房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人拒绝在实地查勘记录上签字的，应当由除征收人和估价机构以外的无利害关系的项目所在地相关人员作为第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。
第四十七条 估价人员应持证上岗，逐户逐项估价，做到实地勘测准确、影像资料全面、估价到户到项。
第四十八条 征收评估价格结果须经评估机构内部审核评议，评估机构在提交正式估价报告前负有审查、调整、复核估价报告的技术责任。
第四十九条 征收评估机构在估价委托协议约定的时间内，应向征收部门提交正式的征收估价分户报告，并由征收部门安排征收实施单位将分户报告送达被征收人。征收估价分户报告需经含项目估价技术负责人在内不少于两名的注册房地产估价师签字认可。
第五十条 征收评估机构、估价技术负责人以及其他估价专业人员负有解释估价报告技术问题、接受征收当事人就估价报告相关问题咨询和质疑的义务，并负有向市房地产价格评估专家委员会报告和答复技术质询的义务。
第七节 征收估价工作资料存档
第五十一条 评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与估价报告（含技术报告）共同整理存档：
（一） 房屋征收委托评估协议；
（二） 房屋征收决定公告；
（三） 估价对象的产权证明材料及房屋基本情况的证明材料；
（四） 估价对象的实地查勘记录、影像等资料；
（五） 标准样本房屋可比实例的实地查勘记录、影像等资料；
（六） 确定估价结果的有关系数、参数等证明资料；
（七） 其他涉及估价项目的必要资料。
第五十二条 评估机构完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。估价报告及有关资料应保留十年。
第四章 附 则
第五十三条 选择产权调换形式作为房屋征收补偿安置方式的，对所调换房屋的估价和结算，按照《吉安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》有关规定结合本细则实施。
第五十四条 征收项目概算估价可参照本细则在房屋征收调查阶段进行估价测算，项目概算估价以房屋征收项目补偿资金概算表反映。
第五十五条 本细则未能涵盖的其它征收估价情况，按市房屋征收部门会同有关部门提出的意见处理。
第五十六条 本细则由市房屋征收部门负责解释。《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定评估。
第五十七条 本细则自公布之日起施行。
附：吉安市中心城区征收评估指导标准（本标准根据实际情况每年作出相应调整并报市政府批准执行）
吉安市中心城区征收评估指导标准
第一条 为了规范我市中心城区国有土地上房屋征收评估工作，确保评估补偿价格公正、客观、准确，根据建房【2011】77号《国有土地上房屋征收评估办法》、《吉安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照国标GB/T50291—1999《房地产估价规范》、国标/P18508—2001《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本标准。
第二条 本标准适用范围：在吉安市中心城区范围内，为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产估价活动，适用本标准。
第一章 市场比较法可比实例选择要求
第三条 可比实例选择要求，适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场估价情形。
第四条 可比实例应选择与估价对象处于邻近或类似地段的房屋。
第五条 可比实例应与估价对象的用途相同。其中，住宅房屋的可比实例必须用途相同，一般情况下非住宅房屋的可比实例应按本技术细则的分类与估价对象的类别相同。
第六条 可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指五大类建筑结构，一般分为：
（一）钢混结构；
（二）砖混结构；
（三）砖木结构；
（四）简易结构。
第七条 可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格。
第八条 可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般应不超过12个月，近期6个月内成交的类似房地产交易案例应优先使用。
第九条 采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。
第十条 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。
第十一条 对可比实例的成交价格的系数修正每项不得超过±20%，综合系数修正不得超过±30%。
第二章 整体评估基准价格测算的标准样本住宅及可比实例限定条件
第十二条 住宅房屋征收整体估价时根据征收范围内被征收房屋的综合典型特征而设定的“标准样本住宅”应当符合下述条件：
（一） 成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。
（二） 一般情况下为无装修的成套房屋。
（三） 一般情况下房屋为砖混一等十成新。
（四） 首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被征收房屋的典型特征，按上述三条要求设定一个征收项目范围内的“标准样本住宅”。
第十三条 住宅房屋估价中可比实例选择应符合以下要求：
（一） 可比实例应选择与估价对象处于相同地段或类似地段的住宅房屋；
（二） 一般情况下，可比实例应是砖混结构的多层住宅房屋，如在估价对象类似范围内，无砖混结构的多层住宅房屋，可选取多层框架结构或高层框架结构住宅房屋；
（三） 可比实例的权益价格类型应为房屋所有权和国有土地使用权价格类型；
（四） 可比实例的交易类型应选取正常买卖的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格；
（五） 可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异一般不超过12个月；
（六） 采用可比实例修正测算确定评估价格，选用可比实例的数量应为3个及以上数量；
（七） 同一供求区域内相同房屋综合调整系数不得超过±30％；
（八） 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。
第三章 住宅房屋实体因素修正系数
第十四条 住宅房屋结构因素修正系数,结构因素修正根据实际情况在±5%范围内进行调整
房屋结构等级分类表
类别项目
结构
门窗及墙面
设备
耐用年限
残值率
一类钢混一级
八层及八层以上的全框架结构，梁、柱承重，现浇或预制楼板，有电梯，室内一般粉刷
铝合金及外墙高级装修
设备齐全，每套（层）有上下水电、有独用的浴、厕等
60年
0
一类钢混二级
七层及七层以下的全框架结构，梁、柱承重，现浇或预制楼板，无电梯，室内一般粉刷
铝合金及外墙高级装修
设备齐全，每套（层）有上下水电、有独用的浴、厕等
60年
0
二类砖混一级
钢混基础，部分钢筋混凝土梁、柱承重，钢筋混凝土圈梁、构造柱，上部眠砌承重墙，钢混楼面及屋面，一般内粉刷，水泥地面
铝合金及外墙高级装修
设备齐全，每套（层）有上下水电、有独用的浴、厕等
50年
2%
二类砖混二级
钢混基础或砖基础，钢筋混凝土圈梁，内外墙均为眠砌承重墙，钢混楼面及屋面，一般内粉刷，水泥地面
铝合金及外墙部分装修
设备齐全，有上下水电、有独用的浴、厕等
50年
2%
二类砖混三级
砖石基础，内外墙均为二眠一斗承重墙或外墙眠砖，大部分二眠一斗墙，钢混楼面及屋面或钢混楼面瓦屋面，一般内粉刷，水泥地面
木门窗，外墙一般粉刷
设备基本齐全
50年
2%
三类砖木一级
外墙为眠砖的房屋，木柱排山屋架，瓦木屋面，假楼或普通板壁天棚，水泥地面或砖地面，室内一般粉刷
木门窗、外墙一般粉刷
设备基本齐全
40年
6%
三类砖木二级
外墙厚度在二砖以下或二眠一斗砖墙到顶，瓦木屋面，假楼或普通板壁天棚，水泥地面或砖地面，室内一般粉刷
木门窗、外墙一般粉刷
设备不齐全
40年
4%
三类砖木三级
部分砖墙或乱砖墙到顶，瓦木屋面，无天棚，砖地面或原土地面，粗粉刷
木门窗及外墙无粉刷
设备不齐全
40年
3%
四类简易结构
砖勒脚，木板墙，土坯墙，乱砖墙，简易屋面，无天棚，砖地面或原土地面，粗粉刷
门窗简陋
设备不齐全
10年
0
第十五条 住宅房屋朝向因素修正系数
朝向系数（%）
东西
南北
正南
正北
成套型住宅
0
+4
+2
0
非成套型住宅
0
＋0.5
0
0
第十六条 住宅房屋楼层因素修正系数
居住层次
总层数为二层的增减比率（%）
总层数为三层的增减比率（%）
总层数为四层的增减比率（%）
总层数为五层的增减比率（%）
总层数为六层的增减比率（%）
总层数为七层的增减比率（%）
总层数为八层的增减比率（%）
第一层
0
0
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