北京市专项维修资金使用管理办法(试行)
北京市建设委员会 北京市财政局 北京市审计局等
北京市专项维修资金使用管理办法(试行)
【文号】京建物[2006]2号
【颁布单位】北京市建设委员会 北京市财政局 北京市审计局 北京市住房资金管理中心
【颁布日期】2006-02-15
【生效日期】2006-02-15
【法律层级】规范性文件
第一条 为加强专项维修资金使用管理，保障物业共用部位共用设施设备的正常维修、使用，根据国家和本市有关规定，制定本办法。
第二条 本市行政区域内专项维修资金(以下简称维修资金)的使用管理，适用本办法。
第三条 市建设委员会(以下简称市建委)负责本市维修资金使用的管理、监督工作。
各区县建设委员会负责本辖区内维修资金使用的管理、监督工作。
市住房资金管理中心(以下简称市资金中心)负责维修资金使用的日常管理工作。
市财政局、市审计局按照各自职责负责维修资金使用管理的监督和审计工作。
第四条 维修资金使用管理遵循“专户存储，业主决策，专款专用，核算到户”原则。
第五条 维修资金专项用于物业共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程。保修期内的维修责任按照国家有关规定执行。
本办法所称物业共用部位共用设施设备是指物业管理区域内属全体业主或部分业主共同所有且共同使用的部位及设施设备。物业共用部位共用设施设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及更新、改造。
第六条 业主大会成立后，经业主大会决议，由业主委员会(以下简称“业委会”)在银行开立账户，存储维修资金。
业委会开户银行由市建委通过招标方式确定，供业委会选择。
第七条 业委会开户后，应当将开户资料报送市资金中心区县管理部备案。
物业管理区域内商品房维修资金，由业委会向代管的市居住小区管理办公室(以下简称“市小区办”)申请，市小区办在与业委会签订移交协议后7个工作日内将业委会所辖范围内业主的维修资金划转到业委会账户；物业管理区域内公有住房售后维修资金，由业委会向代管的市资金中心申请，市资金中心在与业委会签订移交协议后7个工作日内将业委会所辖范围内公有住房售后维修资金划转到业委会账户。
第八条 物业管理企业应当根据对物业共用部位共用设施设备检查的结果，在每年年底制定下一年度物业共用部位共用设施设备维修计划、编制费用预算和分摊明细。
第九条 物业管理企业应当在每年年底将物业共用部位共用设施设备维修计划、编制费用预算和分摊明细提交给业委会。业委会应当在物业管理区域内的适当位置向业主公示。
涉及物业管理区域内全体业主的维修工程，业委会应当组织召开业主大会会议，经全体业主所持投票权三分之二以上表决通过后实施；涉及部分楼宇、单元、楼层的共用部位、共用设施设备的维修工程，业委会应当组织召开所涉及范围内业主会议，经所涉及范围内业主所持投票权三分之二以上表决通过后实施。
第十条 物业管理企业应当制定物业共用部位、共用设施设备维修资金应急支取预案，预案应经业主大会决议通过后实施；未成立业主大会的，可按照业主临时公约的约定实施；未约定的，应当经全体业主所持投票权三分之二以上表决通过后实施。出现紧急情况时，按照预案先行处置，再按照本办法第十三条或十七条规定办理维修资金支取手续。
第十一条 物业管理区域内、楼宇外的维修工程费用由物业管理区域内全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
楼宇内的维修工程费用由该楼宇全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊；一幢楼宇有两个或两个以上单元门的，专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备，维修工程费用由该单元全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊；专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备，维修工程费用由该楼层全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
属人为损坏等因素造成的维修工程费用，由责任人承担，不得使用维修资金。
供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
第十二条 经业主大会授权，业委会可委托物业管理企业组织施工及验收，并依法确定施工单位，签订施工合同等。
第十三条 业委会可委托物业管理企业持相关材料到银行办理资金预支或结算手续。到银行办理资金预支手续时应提交维修资金预支用备案表、维修工程施工合同及维修费用分摊明细表等；工程竣工验收合格后到银行办理资金结算手续时应提交维修费用决算单、维修费用发票、最终维修费用分摊明细表、费用决算分户调整表等。
银行办理维修资金的预支或结算手续时应当核对费用分摊明细表中的金额是否与资金管理系统中的分户数据相一致，并核对维修费用的收款单位名称、收款银行账号是否与资金预支用备案表中登记的内容相一致。
第十四条 银行应按规定及时向业委会发出对账单，业委会应当每月与开户银行核对资金账目。
银行应按规定向业主提供维修资金查询卡，业主可凭卡查询个人账户内维修资金收支情况。
业委会应至少每半年一次向业主公布已发生的维修工程项目、维修费用、分摊标准及资金使用管理的其他有关情况。
第十五条 业委会维修资金专用账户的日常管理，可由业主大会委托业委会配备专业人员负责管理账户开立后的存取款、记账、对账、分摊核算及受理变更业务；业主大会也可委托物业管理企业或会计师事务所管理。
第十六条 业主大会可委托具有专业资质的社会中介机构(以下简称专业机构)代理维修资金使用涉及的维修工程可行性研究、预决算审核、施工质量验收、费用分摊明细的审核等。
业主大会委托专业机构代理上述业务的，应就委托事项、委托费用及费用来源等事项签订书面协议。委托费用标准，按照国家规定执行。
第十七条 业委会成立前(即维修资金代管期间)，维修资金原则上不得使用。确需使用的，应当按照下列程序办理：
1、物业管理企业应当将维修工程计划在工程涉及业主的公共活动区域予以公告；
2、需要对维修工程的必要性及费用预算进行鉴定的，可委托专业机构鉴定并出具鉴定报告，鉴定费用可计入本次维修工程成本；
3、物业管理企业持费用预算、维修费用按户分摊明细表等向维修工程涉及业主公示及征求书面意见，经涉及业主所持投票权三分之二以上通过；
4、物业管理企业应当依法确定施工单位，签订施工合同；
5、物业管理企业持资金支用申请、资金预支用备案表、业主决议、专业机构鉴定报告、维修费用分摊明细表、维修资金交纳情况统计表、施工合同等材料到市小区办或市资金中心区县管理部办理资金预支手续；
6、工程竣工验收合格后，物业管理企业持维修费用决算单、维修费用发票、最终维修费用分摊明细表、费用决算分户调整表等到市小区办或市资金中心区县管理部办理资金结算手续。
第十八条 1999年1月1日以前业主签订合同购买的住宅及其他交易方式取得的住宅，未建立过维修资金的，须按照7.00元/平方米/年的标准补建，直至累计到80元/平方米/户。1999年1月1日以后业主签订合同购买的住宅及其他交易方式取得的住宅，未交纳过维修资金的，须按照《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》(京房地物字[1999]第1088号)规定的标准补建。补建资金必须交到维修资金开户银行，存入业主明细户。
第十九条 如一幢楼房或一户业主的维修资金经使用后，不足首次归集额的30%时，业委会应提议续筹。续筹标准及办法由业主大会决定，续筹金额一般应由业主按所拥有的建筑面积比例分摊。续筹资金必须交到维修资金开户银行，存入业主明细户。
第二十条 未建立及尚未补建、续筹维修资金的，住宅物业管理区域内发生中修、大修及更新、改造时所需分摊的维修费用，由相关住宅、非住宅业主承担。
第二十一条 业主大会、业委会合并、分立或撤销时，应凭合并、分立或撤销证明材料及业主资金明细户清单，到市资金中心区县管理部申请办理合并、分立或撤销业委会账户手续。
业主变更时，原业主或变更后的业主应持房屋转让合同、维修资金过户协议、双方身份证明及维修资金交款凭证到市资金中心区县管理部办理变更手续。维修资金由转让双方按明细户内账面余额进行结算，或从其约定。
因拆迁或其他原因造成房屋灭失的，业主应到市资金中心区县管理部办理销户手续，提取明细户账面余额。其中，属于公有住房售后维修资金的，应按售房单位和购房职工累计交款的比例分别退还。
第二十二条 业主大会可根据国家法律法规的规定，决议沉淀部分维修资金的增值存储计划，或者决议在一级市场购买国债，严禁挪作他用。
第二十三条 为加强维修资金的监管，维修资金的归集、划转和使用等环节，申请人除提交规定纸质文件外，还应在维修资金管理网站上进行相关业务申请，网址为www.bjzxwxzj.gov.cn。业主可通过登录该网站查询个人维修资金的交纳、费用分摊、支用、结息及余额等情况。
第二十四条 业主未按规定或业主大会决议续筹、补建或使用维修资金的，业委会或其他利益关系人可以向人民法院起诉。
挪用维修资金的，按照《物业管理条例》的规定，由物业管理的行政主管部门追回挪用的维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款。物业管理企业挪用维修资金情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
业委会挪用维修资金的，依法追究责任人的责任。
物业管理行政主管部门监管失职的，依法追究其责任；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第二十五条 本办法自发布之日起实施。市国土房管局《关于印发北京市住宅公共维修基金使用管理办法的通知》(京国土房管物[2002]561号)同时废止。
第二十六条 本办法所称物业管理企业，指对维修资金对应区域实施物业管理的物业管理企业；没有物业管理企业的，由房屋管理单位(或原售房单位)负责实施。
强化行政诉讼协调机制，做到案结事了
于树军
行政审判工作是人民法院通过审理行政案件对行政机关行使职权活动进行监督，保护公民、法人和其他组织的合法权益，维护行政管理程序的一项工作。这项工作开展的好坏，直接影响到国家、政府与群众的关系。随着政府社会管理职能和公共服务职能不断加强，公共权力与公民法人和其他组织权利的协调与平衡正成为社会普遍关注的问题。我国现行行政诉讼法规定，人民法院审理行政案件，除赔偿诉讼外，不适用调解。这种法律的硬性规定，越来越不适目前的行政诉讼的发展需要，行政争议处理不好，极易引发更大的矛盾，甚至造成上访，特别是在上诉审法院进行协调解决，存在着更大的困难。2006年最高法院长肖扬在全国高级法院院长座谈会上明确指出“要积极探索和完善行政诉讼和解制度，在不违反法律，不损害国家利益、公共利益、他人合法权益和坚持自愿原则的前提下，尽可能采取协调的方式，促使当事人和好”，这说明最高法院也充分肯定了用协调的方式处理行政诉讼案件。
2007年上半年，我们在审判实践中，对通过协调解决行政诉讼案件进行了有益的探索与尝试，今年上半年共审结二审行政诉讼案件20件，其中协调处理上诉人撤诉的有7件，占到行政诉讼案件数的35%。可见在司法实践中通过法院协调解决行政纠纷具有很大的空间，且通过协调解决的纠纷能彻底平息纠纷，真正做到案结事了。笔者现就协调方式解决行政案件的可行性和必要性，协调的类型以及我们的具体做法作些探讨。
一、对行政案件进行协调的可行性和必要性
1、虽然《行政诉讼法》规定人民法院审理行政案件，不适用调解，但在理论上行政诉讼协调制度也不乏有其依据。第一、行政合同诉讼和行政赔偿诉讼案件，允许适用调解对当事人的纠纷进行协调是法律规定的；第二、行政机关在行政裁量权限范围内，适当减轻处罚或让步并不损害国家利益、公共利益或者违背法律；第三、行政诉讼的目的是要解决纠纷，达到诉讼的定纷止争效果，而协调无疑是一种解决纠纷的有效手段。
2、单纯的行政判决难以达到彻底平息当事人的纠纷。目前行政诉讼中上诉和上访率高，与行政诉讼案件不适用调解协调有直接关系。无论是撤销判决还是维持判决，均可能导致不利的后果。撤销行政机关具体行政行为的判决，可能导致有利害关系的第三人不服甚至上访申诉，行政机关出于行政管理的需要，可以重新作出行政行为，对重作的行政行为，相对人还可以再次提起行政诉讼，增加诉讼成本，浪费司法资源。维持的判决，原告上诉的比率非常高，即使败诉方不上诉或上诉后仍维持，因此达不到彻底平息纠纷的目的。
3、从审判实践看，在行政诉讼中进行适当的协调，只要其协调过程和结果不违反法律，不侵害公共利益，有利于和谐稳定发展，就有构建和创设的现实必要。一是从自由裁量权的使用来看，行政诉讼协调的运用是审判实践的需要，能充分体现定纷止争和案结事了；二是从违法行政当纠来看，行政诉讼协调的运用是我国社会现实的需要；三是从行政追求高效率和低成本来看，行政诉讼协调制度的建立是正公与效率的需要，也符合法院“公正与效率”这个主题。
二、行政诉讼协调的种类
行政诉讼的协调机制的确立，有利于对当事人诉权的保护，有利于保护公民、法人和其他组织的合法利益，减少诉累，有利于促进依法行政，有利于促进社会的和谐稳定。行政诉讼协调并不是抛弃规则的协调和平衡，也不是无边无际的随意协调。行政诉讼必竟不同于民事诉讼和刑事附带民事诉讼，有其特殊性。在行政诉讼中，可以协调方式协调行政案件，但并不是所有的行政案件都能适用协调，也不是所有的问题都能协调。笔者认为能用协调处理的行政案件主要包括下列案件。
1、行政裁决案件的协调。行政裁决是行政机关依照法律授权，对平等主体之间发生的与行政管理活动相关的民事纠纷进行审查并作裁决的行政行为。在行政诉讼中，当事人对行政机关作出的行政裁决不服而提起行政诉讼，其实质也在主张民事权利，会始终围绕着自己民事权利义务来衡量行政裁决的合法性。而人民法院在审查行政裁决行为时，判断行政裁决是否正确合法也始终以行政机关对民事纠纷双方当事人之间民事权利义务关系的确定是否正确合法为标准。因行政裁决而提起行政诉讼是有两个法律关系。一是民事纠纷双方当事人之间产生的民事法律关系；二是民事双方当事人与作为裁决者的行政机关产生的行政法律关系。法院在审理这类案件时，简单地运用判决的方式均很难达到行政诉讼预定的效果，判决维持对于显示公平的行政裁决显然不合适，判决撤销不能及时解决双方当事人民事纠纷，可能引起诉累，而通过协调的方式，使双方当事人就民事纠纷达成合意，当事人的行政诉讼目的也就达到。
2、行政赔偿案件的协调。我国《行政诉讼法》第67条第3款规定，“赔偿诉讼可以适用调解”。因此，行政赔偿案件适用调解得到我国立法的明确认可。关于行政赔偿诉讼适用协调制度的构建，应从以下两个方面考虑：一是从行政赔偿诉讼目的上来考虑。保护公民，法人和其他组织的合法权益是行政赔偿诉讼的主要目的。二是从实体法规定来考虑。行政赔偿诉讼是诉讼中一种，受国家赔偿法中行政赔偿法律规范的影响。从司法实践来看，行政赔偿案件调解的结果往往是减少受害人要求赔偿的数额，而高于严格按照法律规定进行赔偿的数额，因现行国家赔偿的标准很低，但这种结果更能体现案结事了。行政赔偿的产生是以行政机关行政行为违法为前提，违法就应当依法承担责任。协调解决行政赔偿案件能有利监督行政机关依法行政，充分保护行政相对人的合法权益。
3、行政机关不履行法定职责的案件。每个行政机关都有其法定职责，作为法定职责，行政机关不能放弃也不能违反，这是行政法的基本原则之一。因行政机关不履行法定职责而引发的案件，行政相对人必然要请求法院判令被告履行其法定职责或确认其不履行法定职责的行为违法。人民法院通过审查认为行政机关应当履行法定职责而没有履行的或者拒绝履行，拖延履行的，不予答复的，只能判决其在一定期限履行，对于履行已经没有实在意义的,判决确认其不履行法定职责违法。显然这种诉讼程序对于需要从行政机关履行法定职责获得救济的行政相对人来说有时意义不大，而行政机关又不愿意接受败诉的后果。而通过人民法院的协调，行政机关主动在诉讼中履行其法定职责或给予赔偿，对社会、对当事人都感到皆大欢喜。
4、行政合同案件。最高人民法院《关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》中，已将行政行为的内涵作了扩大化的解释，“行政行为不仅包括单方行为，也包括双方行为”。这一重大修改，明确将行政合同纳入行政诉讼范围。尽管目前通过行政诉讼途径解决行政争议的行政案件较少，但是随着大量行政合同的出现，行政合同争议提起的行政诉讼必将大幅度增强，通过协调来解决双方的争议，更能有效地解决纠纷，定纷止争。
三、对协调解决行政争议的探索和做法
1、严格遵循行政诉讼协调的基本原则，积极促成行政案件协调解决。
对于行政诉讼案件，我们首先是立足于协调，尽可能地争取和解，协调结案。但这种协调绝不能在无原则的基础上进行。审判人员要对案件的基本事实查明，对于行政行为确属违法的，要明确指出，并督促行政机关及时纠正；对于行政行为合法的，要尽量做行政相对人的工作，建议他们撤回起诉，积极配合行政机关履行自己的法定义务。我们审理杨文学不服运输管理处扣押车辆一案，杨文学确系没有到运管部门办理营运手续，进行非法载客，被运输管理处扣押了运输车辆并进行了罚款，杨文学不服诉至法院。在案件审理过程中，审判人员了解到杨文学非法营运违法在先，但运管部门在查处的过程中，执法人员取证存在问题，且行政处罚程序有不当之处。如撤销行政处罚，运管部门回重新作出处罚，可能引起再次诉讼。在庭审结束后，审判人员找到被处罚人，向其宣讲有关道路运输管理方面的法律法规，当事人也认识到没有依法办理营运手续是违法的，同时也对运管部门行政执法提出意见。我们又找到运管部门的有关人员，指出在行政执法中存在的问题，提出是否可以在其处罚裁量幅度范围内予以减轻处罚，后双方达成了协调意见，在不损害国家利益、公共利益及他人合法权益的前提下，合议庭准许上诉人自愿撤回上诉，但在下达裁定的同时，向运管部门下发了司法建议，指出其在行政执法中存在的问题。本案的顺利协调解决在于确立了协调工作的基本原则，协调机制只有在坚持基本原则的情况下才能得以实现。
2、根据案件的性质，因地制宜，适当地引入协调机制。
在审理过程中我们根据案件性质，适时采用协调处理这一有效方式，积极化解官民矛盾。近年来，行政拆迁案件大量增加，这类案件矛盾大，涉及人员多，处理不好容易引起集体上访申诉，针对这种情况我们制定措施，加大协调力度。我院今年受理王学敏等诉北安市建设局房屋拆迁行政裁决8件上诉一案，原审判决维持了北安市建设局房屋拆迁裁决书，王学敏等不服提起上诉。上诉理由要求一米顶一米产权调换，认为营业用房评估价格低，拆迁人认为评估价格已经很高，矛盾极其激化。在这种情况下，审判人员从大局和稳定出发，考虑到被动迁人是弱势群体，为了最大限度保护被动迁人的利益，由副院长亲自带队，查看了动迁现场，分别和拆迁人、被拆迁人接触，向他们讲解有关动迁方面的法律法规和政策，做双方的思想工作。使当事人对法院的工作给予理解和配合，化解双方的对立和抵触情绪。后将拆迁人、被拆迁人及裁决机关找到一起，在宣传相关法律的基础上，使三方当事人面对面的进行沟通，开诚布公地发表各自的观点和意见。各方当事人都发自内心地谈出了自己的观点，同时也在这起行政争议案件中发现了自身的不足。最后在法院的主持下，拆迁人与被拆迁人达成了补偿协议，一起可能引起集体涉诉访案件就这样化干戈为玉帛，当事人的具体事情得到了圆满解决，收到了良好的社会效果。今年上半年审结的动迁案件协调解决的达到90%，作到了案结事了，使案件处理的负面影响降低到最低程度，促进了行政机关与行政相对人之间的和谐。
3、防患于未然，案件开庭审理前积极引入协调机制。
法官时刻要保持居中地位，化解矛盾，减少现实纷争，预防即发诉讼，以服务社会，促进和谐，在审判法律效果与社会效果的有机统一方面开辟新途径，积累新经验。我们充分发挥合议庭职能作用，在案件开庭前，每个合议庭组成人员仔细审阅卷宗，发现有协调解决可能的，经过合议庭共同研究协调解决方案和途径进行协调解决。行政审判作为保护公民、法人合法权益，支持和监督行政机关依法行政的重要手段，必须正常开展工作，慎重办案，既不能为单纯追求办案数量而乱立案，也不能怕惹麻烦而不立案，有些案件在立案过程中就协调解决了，使矛盾纠纷化解在萌芽状态。做到既保护行政相对人合法权益，又维护政府的形象，从而促进社会的法治稳定。
我们深刻的认识到，采用协调形式审结行政案件，有利于更好地维护行政相对方的合法权益；有利于行政主体和行政相对方之间矛盾的化解；有利于减少群众上访事件，维护社会稳定；同时，也有利于更好地处理行政权与司法权之间的关系。我们将不断完善协调的新机制，总结经验与教训，使这项工作尽量地规范化，切实为构建和谐法院，作出我们积极的贡献。