关于涉及建设用地的有关法律问题

刘建民


建设用地涉及诸多法律问题，因专业性强且散见于各种法律、法规和规章的条文之中，为行政机关的宏观管理和依法行政带来不便。随着经济的发展和城市化进程的加快，建设用地纠纷会大量出现。因此，通俗而又系统地分析涉及建设用地的有关法律问题显得尤为重要。

一、建设用地的依据——规划和“三证”
1、规划
省域城镇体系规划是省、自治区人民政府为实现一定时期内国民经济和社会发展目标，协调省域内各城镇发展，保护各类自然资源和人文资源，综合安排空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。建设部关于加强省域城镇体系规划实施工作的通知要求，省域城镇体系规划未在限期内完成的省、自治区，不得进行各省、自治区的城市总体规划和县域城镇体系规划的修编。这表明城市总体规划和县域城镇体系规划的制定要以省域城镇体系规划为依据并与之相协调，当然确因经济社会发展需要，城市总体规划和县域城镇体系规划与省域城镇体系规划不一致的，可以适时调整省域城镇体系规划。
一般而言，城市总体规划和县域城镇体系规划是以省域城镇体系规划为依据，而城市详细规划、农村集镇规划又分别是城市总体规划和县域城镇体系规划的细化且更具有可操作性。这些不同位阶的规划不仅编制和实施主体、审批和修改程序不同，而且法律效力也不同，低位阶的规划非因特殊情况在一定期间内不得与上位阶的规划相抵触。所有不同位阶的规划均为建设用地的基本依据，也就是说，不符合规划要求，不在规划范围的不得不申请建设用地。
应当说明的是，第一，县级市的城镇体系规划是城市总体规划的组成部分；第二，我国规划法只对规划区内的建设行为进行调整；第三，涉及规划区以外的如省道拓宽建设用地依据省域城镇体系规划中关于全省交通规划和土地利用总体规划的具体要求和相关法律，涉及规划区外如乡村公共设施等依据城市总体规划、农村集镇规划和相关法律。
2、“三证”
建设用地规划许可证 在城市规划区内进行建设需要用申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。
建设用地批准证明（批准文件） 建设单位或个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准行文后，由土地管理部门划拔土地。
建设工程规划许可证 在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。
“三证”是建设用地合法化和开工建设的必备要件。凡在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，已占用土地由政府责令退回；凡在城市规划区内，未取得建筑工程规划许可证或者违反建筑工程规划许可证的规定进行建设的，属违章建筑，予以处罚。
二、建设用地的前提——土地的征用和申请取得
1、征为国有土地
土地的权属分为国家所有和集体所有两种。任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，因此属集体所有的土地的，须先征用为国有，使农用土地转为建设用地。在批准权限上，一是省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程、大型项目和国务院批准的建设项目涉及农用地转为建设用地的由国务院批准；另外征用基本农田，或者基本农田以外的耕地超过三十五公顷的，或者其他土地超过七十公顷的也由国务院批准；二是在土地利用总体规划确定的城市和村庄集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准，在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准；三是一二项规定之外的农用地转用，由省、自治区、直辖市人民政府批准。当然，批准农用地转用后，是否另行办理征地审批手续，也有明确规定。
2、征用土地的公示
国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施，被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
3、征用土地的补偿
征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿，其中征用耕地的补偿费用主要有土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等，其标准均有明确规定。
4、建设用地的取得方式
建设单位持法律、法规规定的有关文件向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经审查并报本级人民政府批准后，建设单位以出让（如招标、拍卖）等有偿使用的方式取得土地，属国家机关用地和军事用地或者城市基础设施用地和公益事业用地等法定情形的，县级以上人民政府也可以划拔给建设单位使用。因此，建设用地的取得主要包括出让和划拨两种形式，具体的操作要求有明确规定。
三、建设用地的难点——拆迁
1、拆迁的程序要求
被拆迁房屋土地权属为国有 只有国有土地上的房屋拆迁才能受房屋拆迁管理条例的调整，被拆迁房屋的土地权属国有化是拆迁的前提。
拆迁人的资质 提交建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和方案以及拆迁补偿安置资金证明等五项法定资料，并经审查领取房屋拆迁许可证的才具有拆迁人资格。拆迁许可证是进行房屋拆迁的资格证明。当然拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。这里的“有拆迁资格的单位”，应该理解为与领取拆迁许可证的拆迁人订立委托合同，且具有一定人财物控制权的单位。
2、拆迁的途径
一是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立了拆迁补偿安置协议。协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可申请仲裁，也可向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可申请法院先予执行。这就是所谓的“民事拆迁”。
二是拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。当事人对裁决不服可以向人民法院起诉，如果拆迁人已对被拆迁人给予补偿或者予以安置的，诉讼期间不停止拆迁的执行。当然，申请仲裁、提起诉讼的期限法律已有明确规定。这就是所谓的“行政拆迁”。
在上述两种途径中，凡在裁定规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在市县的人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
3、拆迁的补偿
拆迁的补偿可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。基本做法是拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，给予适当补偿；因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，给予适当补偿。关于证照不全的房屋补偿问题，应具体情况具体分析，如果符合规划要求或者规划制定实施前建成未办理证照的，应予以补偿但应扣除办证费用；不符合规划要求又未办理证照，不予补偿。
4、拆迁纠纷的处理程序
一是行政诉讼程序。公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房屋主管部门依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院作为行政案件处理。
二是民事诉讼程序。拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院作为民事案件受理。
四、建设用地中不容忽视的问题——诉讼
调解、仲裁、诉讼是解决社会纠纷的基本途径，而诉讼则因最具权威性和终局性，被法治社会普遍接受并广泛采用。人民法院是宪法和法律规定的各类刑事诉讼、民事诉讼、行政诉讼案件的受理机关，依法独立行使审判权。涉及建设用地的诉讼，主要有以权力制约为根本目的的行政诉讼和以权益保障为根本目的的民事诉讼，行政诉讼最为常见。
1、行政诉讼的管辖
行政诉讼法规定，基层人民法院管辖第一审行政案；行政案件由最初作出具体行政行为的行政机关所在地人民法院管辖，经复议改变原具体行政行为的，也可以由复议机关所在地人民法院管辖；因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。同时规定，有管辖权的人民法院由于特殊原因不能行使管辖权的，由上级人民法院指定管辖。对于被告为县级以上人民政府，且基层人民法院不适宜审理的，中级人民法院可以“本辖区内重大、复杂的案件”为由直接作为一审行政案件管辖。
2、行政诉讼的应诉与举证
人民法院立案后将在5日内向行政机关送达起诉状副本，送达可以采取直接送达、邮寄送达、留置送达等法定方式，均合法有效。行政机关应在10日内提交作出具体行政行为的有关材料，并提交答辩状。行政机关积极主动的应诉答辩将减轻对方当事人的对立情绪，有利于行政诉讼的解决，被动消极不仅不利于解决行政纠纷，而且会处于被动，因为不提交答辩状，不影响人民法院的审理。
行政诉讼有别于其他诉讼，举证责任由行政机关承担。行政机关必须提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件，否则将承担举证不能后果。行政机关不应诉，或者不提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件，视为没有举证；行政机关经两次合法传唤，无正当理由拒不到庭的，人民法院可以缺席判决。这些应引起重视。
3、行政诉讼的结果
人民法院审理行政诉讼案件将依据事实和法律作出如下四种处理：
一是判决维持。 行政机关的具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，予以维持。
二是判决撤销或者部分撤销。 行政机关的具体行政行为主要证据不足，适用法律、法规错误，违反法定程序，超越职权以及滥用职权，符合其中之一情形的，将被撤销或者部分撤销，并可以判决重新作出具体行政行为。
中国气象局


气象局关于印发国家级地面气象观测站迁建撤暂行规定的通知

气发〔2012〕93号


各省、自治区、直辖市气象局，各直属单位，各内设机构：
　　为落实《气象设施和气象探测环境保护条例》，规范国家级地面气象观测站的迁移、新建和撤销管理工作，现将《国家级地面气象观测站迁建撤暂行规定》印发给你们，请认真遵照执行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　气　象　局
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　2012年11月28日



国家级地面气象观测站迁建撤暂行规定



第一章　总　　则

　　第一条　为进一步规范国家级地面气象观测站迁建撤管理工作，确保观测资料的代表性、准确性、连续性和可比较性，根据《中华人民共和国气象法》、《气象设施和气象探测环境保护条例》等法律法规和中国气象局有关业务技术和管理规定，制定本规定。
　　第二条　本规定所称国家级地面气象观测站是指国家基准气候站、国家基本气象站、国家一般气象站。
　　第三条　本规定所称迁建撤是指迁移、新建和撤销。
　　迁移是指将国家级地面气象观测站的观测场迁移至新的地点。
　　新建是指建设新的国家级地面气象观测站。
　　撤销是指撤销国家级地面气象观测站。
　　第四条　迁移国家基准气候站和国家基本气象站的，由省级气象局报中国气象局审批；迁移国家一般气象站的，由省级气象局审批，有关材料报中国气象局主管职能部门备案。
　　新建和撤销国家级地面气象观测站的，由省级气象局报中国气象局审批。
　　第五条　批复迁移或新建后，应在2年内（不包括批复当年）完成建设、通过业务验收，并正式启用。未按期启用的，应重新报批。

第二章　选　　址

　　第六条　拟选站址必须同时满足以下要求：
　　（一）能够代表该站所在区域的天气气候特征；
　　（二）符合全国气象观测站网布局；
　　（三）气象探测环境符合《气象设施和气象探测环境保护条例》等法规、标准和中国气象局的有关技术和管理规定；
　　（四）当地人民政府承诺长期保护气象探测环境、编制气象探测环境保护专项规划，并纳入当地城乡规划；
　　（五）占地面积满足观测场地、探测设施、业务用房和附属用房的布局要求，并预留必要的业务发展空间；
　　（六）具有国家法定的土地使用权证或有当地人民政府办理土地使用权证的承诺；
　　（七）具备必要的供电、供水、交通、通信等基础条件；
　　（八）应满足的其他要求。
　　第七条　选址工作分为初选、遴选、评估、确定四个阶段。
　　（一）站址初选由市（地）级气象局负责。经与当地人民政府协商，提出2-3个初选站址，上报省级气象局。
　　（二）站址遴选由省级气象局负责。由天气、气候、观测、资料应用等专家以及管理人员组成选址小组，对初选站址进行实地勘察、核实相关资料，初步遴选出拟选站址。
　　（三）站址评估由省级气象局组织。由天气、气候、观测、资料应用等专家以及业务、计财等管理人员组成评估小组，对拟选站址的科学性、合理性、可行性进行评估。
　　（四）省级气象局根据遴选结果和评估意见，落实当地人民政府对拟选站址的建设用地、规划、经费和编制气象探测环境保护专项规划并纳入城市（镇）控制性详细规划等方面的相关承诺，确定拟选站址，编制《站址勘察报告书》（具体要求详见附件1，略，详情请登录气象局网站）和《站址迁移分析报告》（具体要求详见附件2，略，详情请登录气象局网站）。
　　第八条　拟选站址内部建筑物布局应符合气象探测环境保护要求。
　　禁止在建有气象观测场的院落内建设与业务无关的建筑物。

第三章　迁　　移

　　第九条　迁移国家级地面气象观测站的，必须符合下列条件之一：
　　（一）国家重点工程建设或者城市（镇）总体规划变化，确实无法避免影响气象探测环境，且无法采取补救措施的；
　　（二）气象探测环境遭到严重破坏（含无线电频率干扰等电磁环境变化），失去治理和恢复可能的；
　　（三）因自然灾害等因素，现址已不具备设站条件，无法正常开展业务工作的；
　　（四）因气象事业发展需要迁移的。
　　第十条　国家级地面气象观测站站址迁移后，旧址一般应长期保留自动气象观测。
　　第十一条　站址迁移包括提出申请、选址申报、审查批复、建设落实和验收启用五个阶段。
　　第十二条　因第九条第一项原因需迁移的，由当地人民政府或者建设单位向省级气象局提出申请；因第九条第二项原因需迁移的，由市（地）级气象局向省级气象局申请；因第九条第三项原因需迁移的，由当地人民政府或者市（地）级气象局向省级气象局申请；因第九条第四项原因需迁移的，由中国气象局或者省级气象局按照职责权限决定。
　　第十三条　省级气象局按照要求组织选址并准备申报材料，新址观测场经度、纬度和拔海高度应由具有测绘资质的单位测量。
　　迁移国家基准气候站、国家基本气象站的，由省级气象局向中国气象局申报（具体要求详见附件3，略，详情请登录气象局网站）。
　　第十四条　中国气象局、省级气象局收到站址迁移请示后，按审批权限，组织实地核查、资料审查，予以批复。
　　（一）迁移国家基准气候站、国家基本气象站的，由中国气象局主管职能部门委托国家级业务单位进行迁站材料技术审查，提出审查意见；派员实地核查，编写核查报告；中国气象局根据申报材料、审查意见和核查报告，做出决定，予以批复。
　　（二）迁移国家一般气象站的，由省级气象局主管职能部门委托省级业务单位进行迁站材料技术审查，提出审查意见；派员实地核查，编写核查报告；省级气象局根据申报材料、审查意见和核查报告，做出决定，予以批复。
　　对拟迁移的，省级气象局应在批复前将主要信息报送中国气象局主管职能部门（具体要求详见附件4，略，详情请登录气象局网站）。中国气象局主管职能部门根据报送信息，结合国家级气象观测站网布局要求，给予必要的指导。
　　批复同意的，省级气象局应在批复文件下发后15个工作日内，将批复文件和有关材料报中国气象局主管职能部门备案（具体要求详见附件4，略，详情请登录气象局网站）。
　　（三）对于情况比较特殊的站址迁移，审批机构应组织天气、气候、观测、资料应用等方面的专家进行论证。
　　第十五条　批复同意后，应在规定时限内完成：观测场建设，观测设备设施的安装，业务用房、附属用房等主体建筑物建设，供水、供电、交通、通信等配套工程及其他附属基础设施建设，办理土地使用权证，编制气象探测环境保护专项规划并纳入城市（镇）控制性详细规划。
　　第十六条　新址验收合格方可申请正式启用，新址启用并完成对比观测后，方可改变旧址用途。
　　（一）国家基准气候站、国家基本气象站建成后，由中国气象局组织业务验收；国家一般气象站建成后，由省级气象局组织业务验收。业务验收的主要内容包括：建设任务是否完成，建设内容和建筑物布局与申报材料是否一致，观测场和值班室的面积、布局等是否符合相关业务规定，观测设备设施是否符合要求并能正常运行，供水、供电、交通、通信等配套工程及其他附属基础设施是否能满足业务需求，是否完成土地使用权证办理，是否完成气象探测环境保护专项规划编制并已纳入城市（镇）控制性详细规划等。
　　（二）新址通过业务验收后，由省级气象局向中国气象局主管职能部门申请新址正式启用（具体要求详见附件5，略，详情请登录气象局网站）。中国气象局主管职能部门在每年11月底之前受理下一年度新址正式启用申请。
　　旧址的观测记录必须持续到12月31日，新址启用时间为1月1日。
　　（三）因遭受严重自然灾害旧址无法正常开展业务工作的，在组织开展临时观测的同时，应迅速按照要求组织选址并准备申报材料，尽快报批，加快建设，及时启用新址。
　　第十七条　迁移国家级地面气象观测站，须在新址和旧址之间进行至少1年的对比观测。其中，国家基准气候站必要时进行2年对比观测。对比观测必须在新址和旧址观测场内进行。对比观测的设备为自动气象站，对比观测要素为气压、空气温度、空气湿度、风向风速、降水、地温。对比观测一般在批复迁移后进行，自1月1日开始。
　　因遭受严重自然灾害旧址无法正常开展业务工作的，可不进行对比观测。
　　在新址启用和对比观测完成之前，必须严格保护旧址的气象探测环境。
　　第十八条　站址迁移对比观测资料的管理包括分析报送、审查归档两个阶段。
　　（一）分析报送由省级气象局负责。应在完成对比观测的次年3月31日前，完成新旧站址对比观测资料的审查和分析，补充至该站的《站址迁移分析报告》中，形成完整的《站址迁移分析报告》，并将经过审查的《站址迁移分析报告》和新旧站址对比观测资料报送国家气象信息中心（具体要求详见附件6，略，详情请登录气象局网站），同时在省级气象局归档。
　　（二）审查归档由国家气象信息中心负责。省级气象局要根据国家气象信息中心的审查意见进行修改完善。国家气象信息中心应在每年6月30日前，将资料分析报送和审查归档等情况报送中国气象局主管职能部门。中国气象局主管职能部门视情况进行通报。

第四章　新　　建

　　第十九条　新建国家级地面气象观测站的，应符合下列条件：
　　（一）符合现代气象业务与服务要求，满足气象事业发展需要；
　　（二）符合全国气象观测站网布局规划。
　　第二十条　新建包括提出申请、选址申报、审查批复、建设落实和验收启用五个阶段。
　　第二十一条　符合新建条件的，由市（地）级气象局向省级气象局申请。
　　第二十二条　省级气象局按照要求组织选址并准备申报材料，新址观测场经度、纬度和拔海高度应由具有测绘资质的单位测量。
　　由省级气象局向中国气象局申报（具体要求详见附件7，略，详情请登录气象局网站）。
　　第二十三条　中国气象局收到新建申报后，组织资料审查、实地核查，做出决定，予以批复。
　　第二十四条　建设落实和验收启用要求分别同第十五条、第十六条的有关规定。

第五章　撤　　销

　　第二十五条　撤销国家级地面气象观测站的，应符合下列条件之一：
　　（一）已经失去气象业务和服务价值的；
　　（二）因自然灾害等因素，现址已不具备设站条件，且无另选新址重建意义的。
　　第二十六条　撤销包括提出申请、论证申报、审查批复三个阶段。
　　第二十七条　符合撤销条件的，由市（地）级气象局向省级气象局申请。
　　第二十八条　省级气象局组织天气、气候、观测、资料应用等专家以及业务、计财、人事等管理人员进行论证，给出明确的论证意见，并向中国气象局申报（具体要求详见附件8，略，详情请登录气象局网站）。
　　第二十九条　中国气象局收到撤销申报后，组织审查，做出决定，予以批复。

第六章　附　　则

　　第三十条　在批复同意站址迁移或新建前，一般不得在新址建设办公楼、业务楼。
　　第三十一条　凡申报程序、申报材料不符合本规定的，上级气象部门不予受理。
　　第三十二条　凡违反本规定，隐瞒不报、申报不实或越权审批的，追究有关人员的责任。
　　第三十三条　因中国气象局气象观测站网整体调整需迁移、新建或撤销国家级地面气象观测站的，不适用本规定。
　　第三十四条　本规定由中国气象局主管职能部门负责解释。
　　第三十五条　本规定自2013年1月1日起施行，有效期3年。
　　中国气象局《关于下发〈气象测报业务检查员管理办法〉等文件的通知》（中气测发〔2001〕14号）中的《地面气象观测站站址变动规定》，中国气象局监测网络司《关于地面气象观测站站址变动有关问题的函》（气测函〔2009〕27号），中国气象局综合观测司《关于国家级地面气象观测站站址迁移有关事宜的通知》（气测函〔2011〕89号）、《关于做好站址变动对比观测资料分析工作的通知》（气测函〔2012〕27号）同时废止。
　　其他文件和规定有与本规定不一致的，均以本规定为准。