运筹法律谋略，理顺各方关系

上海欧美乐园的危机处理
　

商务危机是每一个企业在经营都将可能遇到的一种现象，房地产企业也不例外，特别是在房地产开发项目过程中，更可能受宏观经济和微观经营等因素影响而难以避免。商务危机处理不好，则可能导致项目搁浅，或公司破产，并因大量债权债务纠葛引发连环诉讼。为此，如何用好政策法律，运筹谋略，理顺商务危机中的各种债权债务及有关协作各方的关系，则是摆脱企业在房地产开发项目中商务危机之关键。本文例举一案，试作剖析。

「上海欧美乐园」，地处浦东航头，项目总投资预计三十亿人民币，建设目标乃为亚洲地区最大的娱乐场所之一，集文化、科技、娱乐、社会风情於一体，由澳大利亚悉尼2000年奥运会总设计者和国内华东设计院共同设计，堪称东方迪斯尼。该项目是由美籍华人美国共和党亚裔总部主席由美籍华人美国共和党亚裔总部主席朱伯舜博士和浦东航头（集团）股份有限公司合资开发，项目公司注册投资近2，000万美元。外方以香港公司出面，占公司93％股份：「航头」公司占公司7％股份。项目启动後不到半年，香港公司的负责人朱伯舜博士突然因病去世，该公司无意继续投资开发，导致项目搁浅。此时公司因香港公司资金仅少量到位，留下巨大债务问题而发生商务危机。公司共签署协议的20份，主要债务：银行贷款约1，OO0余万元人民币；拖欠两家施工单位工程款约3，OOO余万人民币；欠土地一期使用补偿款约400万元人民币，加上应付设备款等总债务达5，000余万元人民币。然而，香港公司资金仅从香港等地筹集资金约200余万人民币到位，缺口甚大。
面对这一状况，「航头」公司委托笔者担任法律顾问，处理危机发生後的债权债务等法律问题。作为律师，首先将该项目所有合同清理，列表後排列出履行情况及债权债务处理意见，同时对该项目财务执行情况进行分析。该项目香港公司资金虽未到位，但银行贷款及200万元投资款主要用于部分土地转让费支付及设计费用使用，少量支付公司行政开支，坏帐及不良债务几乎为零，主要债务为拖欠的工程款和银行贷款。换言之，三大块债务中除银行贷款外，拖欠施工款及土地使用费的支付另有协商余地，该建设项目基础费用实际借用了他人资金开发。该项目土地使用费平均不到每亩10万元人民币，计划用地330万平方公尺，潜力巨大。

涉及的法律问题主要有三个：一是因香港公司资金不到位产生两家公司股东之间的内部关系，按中国法律规定，有关部门可以撤销公司，吊销营业执照，并处罚款等：此种情况下，「航头」公司可寻找新的合作方，也可终止公司经营活动，内部组织清算，并可提出索赔。二是该公司与施工单位、银行、设备商等产生的外部债权债务关系。三是香港公司在香港等地与其他股东之间的债权债务关系。解决上述商务危机，也有三个方案：一，香港公司转让全部股权，寻找新的伙伴接盘：二，「航头」公司妥善处理各层关系，理顺债权债务关系重新寻找合作方启动项目，全面复工：三，谈判未果，因债权债务引发连环诉讼。
综合各种因素，「航头」公司总经理郭秋杰先生（经济学博士）决策力争一、二方案解决问题，避免第三方案的结果。「航头」公司首先与朱家子女处理好关系，取得谅解，由朱家在海外寻找接盘伙伴。「迪斯尼」、「中旅香港公司」等一批海外娱乐业投资者纷纷前来考察，但因涉及周期过长，「航头」公司未能同意，即「转盘」的第一方案未果。同期经过数月努力谈判，施工、建设二大公司面对现实，同意将第一期施工款改为投资款，同意与「航头」方合作共同开发该项目，银行为表示支持项目继续开发，放宽贷款期：其次，朱家同意由[航头]
公司主权处理，并表示退股。而[ 航头]公司承诺全部债务的同时，表示将在建成的欧美乐园中为朱伯舜博士立一座纪念碑。
理顺上述关系，项目立即复工。有关上级部门见「航头」公司有如此能力处理商务危机，便又将大片土地划给公司开发。于是一批境外投资者看好该项目前景及周边土地升值的潜在因素，纷纷参建其中部分项目，或开发乐园周边土地，银行也表示给予贷款，给项目开发又带来大量资金，一场商务危机顺利渡过。可见，解决[
商务危机]，公司决策者必须树立「自信」，然後才能取得[
他信]即取得债权人和其他投资者的信任。只有将各种问题分析透彻，法律关系理顺，并作好安排，才能有基础取得谈判成功，将话说透彻。要尽力避免诉讼，防止事态恶性循环，才能渡过危机，取得转机，形成良性循环。可以这么说：面对商务危机，赢是赢在自己，输也是输给自己。

（本文作者系泛亚律师事务所主任/
法学硕士，先後在上海市高级人民法院、上海市中级人民法院等机关从事审判、调研工作十余年，参与办理各类案件千余件；曾在上海
市司法局律师管理处从事律师管理工作；先後在全国法学报刊上发表论文三百余篇，获最高法院、国家卫生部、新闻出版总署等论文成果奖十九篇，以曾平、曾言为笔名发表证券、金融、房地产投资方面文章
千余篇；参与国内外数十起大宗收购案。1995年，1996年两年中承办涉及上海证券交易所、武汉政权交易中心、广东连交所等大案20余件，涉案标的13亿元人民币。）



国家国有资产管理局


国家国有资产管理局关于资产评估机构管理暂行办法
国家国有资产管理局



办法
第一条 为了加强资产评估机构管理，搞好国有资产评估工作，维护资产所有者和经营者的权益，特制定本办法。
第二条 国家国有资产管理局下设国有资产管理局评估中心负责组织、领导和监督本级政府管辖的国有资产评估工作，并指导全国国有资产评估的工作。地方各级国有资产管理部门，或由其授权的部门负责组织、领导和监督本级政府管辖的国有资产评估工作，并指导下级国有资产评估
工作。国家和省、自治区、直辖市、计划单列市国有资产管理部门负责国有资产评估机构的资格审查，并颁发资产评估资格证书。
第三条 凡持有国家或省、自治区、直辖市、计划单列市国有资产管理部门颁发的资产评估资格证书的资产评估公司、会计师事务所、财务咨询公司、审计事务所等机构（以下简称资产评估机构）或者经国有资产管理部门认可的临时评估机构，均具有承担国有资产评估工作的资格，并
接受国有资产管理部门的监督和管理。资产评估机构进行资产评估实行有偿服务。
第四条 资产评估机构必须具备下列条件，才有资格申请资产评估资格证书：
1．经政府主管部门批准并经工商行政管理部门核准注册登记的具有法人资格的单位。
2．具有一定的评估工作经验。
3．配备一定数量能胜任工作的各类评估专业人员，其中建筑工程技术人员、机器设备工程讲述人员、会计经济管理人员，视不同情况，分别不少于二至五人。在以上评估人员中，具有高、中级以上专业技术职称的，应占有一定的比例（工程技术人员、物价经济管理人员可外聘一部分
兼职）。
第五条 凡具备本办法第四条要求，欲从事国有资产评估工作的机构，在征得行政主管部门和同级国有资产管理部门同意后，可向国家或省、自治区、直辖市、计划单列市国有资产管理部门申请领取资产评估资格证书。申请时需提交如下文件资料：
1．申明承办资产评估工作的理由报告书，并附送“国有资产评估机构资格审定申请表”（格式见附表）。
2．评估人员名单，并注明在评估人员中有关专职和外聘兼职的情况。同时，附送评估人员专业技术职称证书的复印件。
3．资产评估机构的组织章程方案。
4．经工商行政管理部门核发的营业执照副本或经原发照机关批准的复印件。
第六条 国有资产管理部门收到要求承办资产评估工作的单位的报告书等资料后，应于两个月内决定批准或不批准。对经审查合格批准同意的，可由国有资产管理部门颁发资产评估资格证书。
资产评估资格证书，由国家国有资产管理局统一印制，统一编号，供发证机关申领。
第七条 已成立并经登记的资产评估机构，须在本办法下达后三个月内向国有资产管理部门申请领取资产评估资格证书，并从领取证书之日起一个月内，向原登记的工商行政管理机关办理相应的变更登记手续。
凡持有资产评估资格证书，并在营业执照经营范围中注明“资产评估”的，即可对国有资产和非国有资产进行评估。凡未领到资产评估资格证书，而又确实具有评估能力的，其经营范围中应注明“资产评估（不含国有资产）”字样。对国有资产与非国有资产进行联营、合资的企业，其
资产评估，应由按本办法第四、第五条规定，领取资产评估资格证书的机构进行评估。
第八条 各资产评估机构在开展资产评估业务时，应自觉遵守以下工作规则：
1．严格遵守国家法律、法规、条例和制度。
2．坚持公正、客观、实事求是的原则。对所出具的资产评估报告书有关内容的真实性和合法性负责。
3．应在委托单位的委托书中商定的期限内完成有关评估工作。资产评估报告的报送范围，应明确保密限制，不允许因失密造成对委托单位的损害，原则上控制在委托单位、同级国有资产管理部门和财政部门。
4．在资产评估中，对委托者提供的所有有关资料、情况，也应当严格保守秘密，并承担法律责任。
5．接受任务的经办人，如与委托人或者其他当事人有利害关系的，应当向评估机构申明情况，实行回避。委托人或者其他当事人有权要求回避。
6．在资产评估中，发现委托者有弄虚作假、营私舞弊等违反国家法律、行政法规行为的，应当及时向国有资产管理部门反映。
7．各类资产评估人员应定期参加专业培训。
第九条 资产评估机构在结束评估工作后，应及时向委托者提交资产评估报告。资产评估报告书应由具备资格并直接从事该项资产评估工作的各类专业评估人员亲笔签署，资产评估机构加盖公章方可生效。
在资产评估报告书中应明确以下内容：
1．资产评估的原因，评估工作的依据，以及作价的原则方法。
2．明确评估的时间、地点及被评估资产的范围。
3．资产评估的结果及评估后的企业资产负债情况。
4．其他需要说明的问题。
5．附件。包括：（1）各类资产评估明细表（主要内容有：资产名称、规格、数量、购进时间、原值、净值、重置完全价值、新旧程度、重置折余价值等）。（2）资产评估后的资产增减值情况说明。
第十条 资产评估机构玩忽职守，致使资产评估结果严重失实，国有资产管理部门有权责令其重新评估或由委托者另选评估机构评估。原评估费用由该评估机构负担，由于时间延误所造成的委托者经济损失，委托者有权依照行政仲裁或法律程序要求赔偿。资产评估机构违反本办法，情
节严重的，由国有资产管理部门给予吊销资产评估资格证书的处理，并提请司法机关追究法律责任。
附：国有资产评估机构资格审定申请表（略）



1990年5月31日