广东省汕头市物价局、汕头市规划与国土资源局


汕价〔2004〕230号


关于印发《汕头市物业服务收费管理实施办法》的通知

各有关单位：
为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据国家和省的有关规定，结合我市实际，我们制定了《汕头市物业服务收费管理实施办法》，现印发给你们，请遵照执行。


汕头市物价局
汕头市规划与国土资源局
二OO四年十二月八日





汕头市物业服务收费管理实施办法

第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》（第379号令）和国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》、省物价局、建设厅的有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。
第二条 本实施办法所称物业服务收费，是指物业管理企业接受业主的委托，按照物业管理服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第三条 本市行政区域内的物业服务收费适应本实施办法。
第四条 市价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责本市行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
各区、县政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第五条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第七条 业主与物业管理企业可以采取包干制、酬金制、选项制等形式约定物业服务费用。
包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业管理服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业管理服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务收费实行酬金制的由业主与物业管理企业双方协商确定酬金比例。
选项制是指按照小区物业设施配套现状，业主可根据物业服务需要，选择服务等级聘请物业服务企业提供物业服务的管理模式和计费方式。
第八条 物业服务收费，除住宅（不包括别墅，下同）实行政府指导价管理外，实行市场调节价。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在服务合同中约定。
第九条 实行政府指导价的物业服务收费，由政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定，定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度，在物业管理服务合同中约定。
金平、龙湖、濠江区的物业服务收费政府指导价由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价和浮动幅度。
澄海区、潮阳区、潮南区、南澳县物业服务收费政府指导价由当地价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定相应的基准价和浮动幅度。
第十条 住宅物业服务收费根据物业管理服务等级标准分为四个等级，各等级包含以下六项管理服务内容：
（一） 综合管理服务；
（二） 房屋管理；
（三） 共用设施设备维修养护；
（四） 维护公共秩序；
（五） 保洁服务；
（六） 绿化养护。
业主与物业管理企业可根据公布物业服务收费等级，结合物业管理区域内的实际，约定服务的项目和相应的等级标准。
第十一条 建设单位或物业管理企业与物业买受人或业主签订的买卖合同或物业管理服务合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起止时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十二条 买卖合同、物业服务合同所约定的物业服务收费标准，属政府指导价的，应当符合同期公布的政府指导价规定。
买卖合同、物业管理服务原合同约定的收费标准现超过新的物业服务收费政府指导价的，合同约定计费起止时间未到期的，若双方仍同意依照合同约定的从其约定；若买受人或业主有提出修改的,应按照同期新公布的政府指导价在买卖合同或物业管理服务合同中重新约定。
凡未按规定签订合同约定物业服务收费的,物业买受人或业主有权拒绝接受服务及拒绝付费。
第十三条 开发建设单位售房时，承诺的物业服务收费标准低于公布的同一服务等级收费标准的，其差额部分由做出承诺的开发建设单位补付给物业管理企业。
第十四条 实行物业服务费用包干制、选项制的，物业管理服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金。
物业管理服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共享部分、共享设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共享部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
物业共享部位、共享设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业管理服务支出或者物业管理服务成本。
中央空调运行养护费用，在房屋买卖合同、物业管理服务合同中有约定分摊办法的，从其约定。未约定分摊办法的，由双方协商确定分摊办法。
第十五条 物业管理企业每年至少1次征询业主对物业管理服务的意见，对满意率达不到等级标准要求的，业主可要求物业管理企业修改物业服务合同的等级收费标准，并根据修改合同的约定，相应追减己缴物业管理服务金额，追减幅度应视物业管理服务质量下降情况，对应相应的等级标准确定。
第十六条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业管理服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业管理服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业管理服务资金年度预决算,每年不少于一次公布物业管理服务资金的收支情况。
业主和业主大会对公布的物业管理服务资金年度预决算和物业管理服务资金的支出情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十七条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业管理服务合同约定聘请专业机构对物业管理服务资金年度预决算和物业管理服务资金的收支情况进行审计。
第十八条 物业服务收费按法定产权面积计收。已办理房产证的，以房产证登记的面积为准；未办产权证的，双方可以按购房合同面积协商确定计费面积。
物业服务收费按月、按季计收，经业主同意，可适当延长预收期限，最长不得超过一年。物业服务收费使用税务部门规定的票据。
第十九条 物业管理企业在物业管理服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业管理服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第二十条 属政府指导价的物业服务收费，按规定实行《收费许可证》制度。金平区、龙湖区、濠江区的物业服务企业，服务等级为一、二级和实行选项制的，由市价格主管部门负责核发收费许可证，服务等级为三、四级的，由当地政府价格主管部门核发收费许可证。
澄海区、潮阳区、潮南区、南澳县收费许可证由当地政府价格主管部门负责核发。
第二十一条 物业管理企业为业主提供服务，应当按规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准和各类代收费等有关情况。
物业管理应在物业管理区域内的显著位置，将企业名称、收费对象、服务等级、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间以及收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等有关情况进行公示。实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准价、浮动幅度，以及实际收费标准。
物业服务收费公示可采取标价牌等形式进行。
第二十二条 业主应当按照物业管理服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业管理服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第二十三条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
第二十四条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用,并应依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护的责任。
物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
物业管理企业为业主提供二次供水服务的，其二次供水价格的加压设备运行费用分摊办法，由市物价部门会同有关部门另行公布实施。
第二十五条 利用物业共享部位、共享设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十六条 住宅小区的车辆停放场所保管服务收费标准按市物价部门规定的标准执行，所得收益应当用于物业管理服务费用。
第二十七条 业主或使用人在对住宅进行装修期间，物业管理企业不得收取押金、保证金之类的收费。
装修产生的垃圾余泥由业主或使用人自行处理的，物业管理企业不得强制提供服务，不得收费；自愿委托物业管理企业处理的，清运费标准由双方协商确定。
第二十八条 物业管理企业已接受委托实施物业管理服务并相应收取服务费用的，其它部门和单位不得向业主重复收取性质和内容相同的费用。
第二十九条 物业管理企业根据业主的委托提供物业管理服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第三十条 政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第三十一条 本实施办法从2005年4月1日起施行。原《汕头市物业管理服务收费暂行办法》（汕价〔2000〕81号文）同时废止。



张妮 中国计量学院法学院 , 王全兴. 上海财经大学 教授



关键词: 离职竞业限制/离职竞业限制协议效力/经济补偿/商业秘密保护/反不正当竞争法
内容提要: 竞业限制关系中蕴含着由多元利益所构成的复杂利益结构，对竞业限制协议的效力，应当在利益衡量中谨慎地认定。其中的关键点是将经济补偿的约定和支付作为离职竞业限制协议的有效要件和生效要件之一，并将无经济补偿的离职竞业限制协议认定为无效。竞业限制本质上是对竞争关系的调整，《反不正当竞争法》对侵害商业秘密行为的规制，其效果优于《劳动法》所确立的竞业限制制度。实践中，应进一步强化反不正当竞争法的商业秘密保护功能。


一、竞业限制协议效力认定的原则——利益衡量

（一）竞业限制的本质为竞争关系的调整

对于劳动者离职竞业限制的研究，学者们通常将其框定在劳动者与用人单位之间，绝大多数研究都集中在对劳动者与用人单位之间权益的变动和协调。事实上，竞业限制关系并非是单一的二元主体间的合同关系，而是一种二重法律关系：一是劳动者与用人单位的合同关系；二是建立在竞业限制基础上的原用人单位与新用人单位之间的竞争关系。在这二重法律关系中，后一重关系制约着前一重关系，若无新用人单位和原用人单位之间形成竞争关系的可能性，劳动者与原用人单位的竞业限制协议则毫无必要。因此，从法律属性上看，竞业限制关系本质上体现为对竞争关系的调整。

由于我国是在《劳动合同法》中规定竞业限制的相关内容，就在一定程度上造成了竞业限制是仅关乎劳动者与用人单位之间关系的假象，进而造成理论和司法界往往仅从劳动关系出发，将二重法律关系简化为一重法律关系，将劳动者、原用人单位和新用人单位三者的关系简化为竞业限制协议形式上的劳动者和原用人单位的关系。这种思路忽略了竞业限制协议产生的根本原因是保护竞争利益，没有关注到竞业限制不仅涉及到用人单位经营权和劳动权的内部冲突，也涉及到由劳动关系而发生的经营权和竞争权的外部冲突。竞业限制关系中其实蕴含着多元利益所构成的复杂利益结构和利益冲突。

（二）竞业限制的多元利益结构

1．劳动者——原用人单位利益结构

第一，竞业限制以维护原用人单位的竞争优势为出发点。竞业限制协议产生的前提是：原用人单位存在着基于商业秘密等秘密信息的价值而形成的合法利益，且劳动者曾经接触过用人单位的秘密信息，此类信息可以被合理地认为有益于用人单位现在或潜在的竞争者。

第二，竞业限制协议限制了劳动者的自由择业权。企业秘密信息与劳动者技能、经验不可分，竞业限制义务在圈定劳动者不得择业范围的同时，无法将基于秘密信息形成的人力资源与劳动者自身的技能、经验截然分开，劳动者在实际履行竞业限制义务时造成了自身利益的减损。

第三，竞业限制协议下双方交换的利益并不具有同质性。原用人单位出于保护竞争利益的需要对劳动者的择业权进行限制，付出的代价是经济利益；而劳动者履行竞业限制义务损害的是其劳动权。从两种利益的位阶上看，劳动权益高于经济利益。

2．劳动者——新用人单位利益模式

第一，劳动者违反竞业限制义务的发生，通常以新用人单位的利益需求为主导原因。现实中，新用人单位通过高薪等方式诱使劳动者违反竞业限制协议义务等现象屡见不鲜。

第二，劳动者与新用人单位以劳动关系为基础。劳动者仍以出让自身劳动力为对价换取劳动力再生产的费用，将自身劳动力纳入用人单位的生产经营管理，用人单位使用劳动力并支付报酬。

第三，从双方劳动关系运行的结果来看，违法利益分配具有不平衡性：劳动者从新用人单位处获得了工资，但由于违反了竞业限制约定，其应承担违约金甚至赔偿金的法律责任。新用人单位不仅获得了劳动力的支配权，也获得了劳动力资源之上承载的商业秘密带来的利益，其收益远远超过了一般劳动关系中的收益。

3．原用人单位——新用人单位利益结构

第一，从实际效果来看，劳动者竞业限制义务的违反，极大地改变了原用人单位与新用人单位之间的利益格局，新用人单位是最大的受益者。

第二，新用人单位只要证明自己并非出于主观恶意而侵占、使用原用人单位之秘密信息，无须承担任何法律责任。商业秘密权等秘密信息权从本质上说是用人单位基于自身的创造性活动而对其产生的智力成果的所有权，但这种所有权并没能获得针对所有第三人的普适的对抗性，也即无法阻却其他经营者通过自行开发、反向工程等获得类似的秘密信息，而只能主要依靠与劳动者约定竞业限制等保密措施而展开。按照我国现行法律规定，商业秘密禁止的效力仅及于违法侵占，不及于他人合法取得。这种合法取得既包括他人自行开发、反向工程获得、公开展出观察或公开出版物中获得等，也包括他人从合同违约者处善意获得。[1]

（三）基于多元利益结构中利益衡量的效力认定

竞业限制制度本身蕴含着太多的冲突和矛盾：既有对维护市场秩序的追求，又有着保护劳动者劳动权的朴素情怀，因此各国对于竞业限制合法性和有效性的认定差异极大。关于经济补偿对竞业限制协议的效力影响各国也有着不同的规定：法国规定从2002年起所有竞业限制协议必须对劳动者提供经济补偿，没有经济补偿的竞业限制无效。英国法院认为，根据英国合同法的一般规则，对价是合同条款具有法律约束力所必需的。[2]美国的部分州和瑞士的有关法律中则没有相关的强制性规定。[3]

竞业限制以双方自由协商的方式开始，其中多元利益冲突的张力又不断冲击着竞业限制制度的运行。要达到该种平衡，必须通过恰当地运用利益衡量方法进行选择。如前所述，竞业限制制度中，涉及到劳动者、原用人单位、新用人单位三元主体，涉及到劳动权益、竞争优势、经济利益等多元利益，其中利益主体力量对比不平衡，各种利益内容不同质，各种利益位阶有高低。笔者认为，经过利益衡量，应当否定无经济补偿的竞业限制协议对劳动者的效力。理由有以下几个方面：

1．竞业限制协议非一般民事合同，应通过国家强制干预来调协双方力量的不平等。竞业协议虽然表现为基于双方意思一致而达成的协议，但由于劳资利益结构的特殊性实际上使契约自由原则难以真正实现，故对于竞业限制协议应压缩其自由协商的空间。

2．为防止劳动者履行竞业限制约定而影响生活质量，经济补偿是竞业限制的有效要件之一。劳动者的保密义务，是劳动合同关系中的一种应有义务，在劳动关系存续期间约束劳动者，而在劳动关系终止之后，理论上仍有一定的伦理上或者基于诚实信用原则上的附随义务属性而继续对劳动者有约束力，但并不具有强制力。由于劳动者离职后自愿履行竞业限制协议，势必在利益方面受损，其应当享有合理的对价补偿。