二手房一房二卖的法律后果
作者：刘军
事实经过
甲与某房地产开发商乙于2004年12月1日签订房屋预售合同，合同约定了价款，付款日期、等条款，其中约定办理小产证时间为2005年8月31前。2005年8月20日，甲与丙签订《房屋买卖合同》，约定甲将该房屋转让给丙，总价款为90万，丙在当日支付定金2万元，待小产证办出之后支付25万元首付款，双方签订正式的房屋买卖合同，余款由银行贷款支付。如有违约，违约方支付守约方27万元违约金。合同签订后，甲在2005年9月15日取得小产证，但未通知丙。丙多次发函要求支付25万首付款，以及签订正式房屋买卖合同，均遭到甲的拒绝。后来，甲提出愿意双倍返还定金以解除合同，丙不同意。丙遂起诉到法院，要求解除合同，并要求甲支付27万元违约金。甲抗辩说，甲丙签订合同时其尚未取得房屋产权，甲丙买卖合同违反了国家有关未取得产权房屋不得买卖的规定，故合同无效；甲实际收到丙2万元定金，如果承担违约责任，顶多是定金的1倍，2万元。法庭经审理查明，甲已于2005年9月15日将该房屋以95万元另售他人，并办理了过户手续。
律师说法
本案具有一定代表性，现简要分析如下：
1、甲丙明确约定，待小产证办出后，双方再签订正式房屋买卖合同，从这一条可以看出，甲的意思表示是待小产证取得后再转让该房屋，目前是对以后转让房屋的具体条件进行约定，不违反国家有关未取得产证的房屋不得转让的规定，所以合同有效。
2、按照合同法有关规定，当合同中既约定了定金责任，又约定了违约金责任时，由守约方选择适用定金责任或违约金责任，违约方无权选择。在甲丙合同有效的情况下，甲方又将房屋另售他人，并办理了过户手续，构成违约，应承担违约责任。
3、按照合同法有关规定，当违约金过高时，当事人可以请求降低，法院可以酌情降低。如何判断违约金是否过高具有一定的不确定性。有的法官依据房价走向，如果合同签订后一段时间，三个月或四、五个月内，房价比较平稳，违约金可能就会比较低；房价上升得比较快时，法官可能对违约金支持得比较多。也有的法官不考虑房价因素，除非违约人能够证明守约人的损失比违约金低很多，否则违约金均不予降低。这几种不同的操作实践，难以判断是非对错。就本案而言，法官最后支持了10万元的违约金。