广西壮族自治区北海市人民政府


北海市积压商品房产权确认办法



第一条 为明晰积压商品房的权属关系，做好本市积压商品房产权确认工作，保护投资者和消费者的合法权益，有效地盘活我市房地产，实现房地产业发展的新突破，根据《国务院办公厅关于印发海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行处置海南省积压房地产试点方案的通知》（国办发[1999]62号）、《自治区人民政府关于加快消化空置商品住房的通知》（桂政发[1999]93号）和国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 北海市盘活房地产工作领导小组统一领导本市积压商品房产权确认工作，市房产管理局负责具体实施。在北海市盘活房地产办公室的统一协调下，市土地、规划、建设等部门及市房地产交易中心按照各自职责，做好相关工作。

第三条 本办法所称积压商品房，是指在本市城市规划区域内，1998年6月30日以前已建成尚未售出或已售出尚未办理房屋产权初始登记手续的商品房。积压商品房产权申请人（以下简称申请人）应当在本办法颁布之日起三个月内依照本办法申请办理房屋产权登记手续。

第四条 有下列（情形之一的，申请人可向市房产管理局提出房屋产权确认申请：

（一）在房地产开发建设中，因历史原因，有关手续不完备，或未支付有关规费等，未能办理房屋产权登记手续的。

（二）以房屋产权设定抵押，抵押期限届满，抵押当事人依法达成书面协议，未办理房屋产权登记手续的；

（三）债权债务当事人协议以房产清偿债务，未办理房屋产权登记手续的；

（四）其他房屋产权不明确而需要确权的。

第五条 对以联营。入股、合作等方式建设的积压商品房。因建设主体不一致，未能办理房屋权属登记手续的，由当事人协商达成房屋产权处置协议，可按照其协议约定办理确权登记手续。

第六条 购房者直接与开发商签订房屋买卖合同，已按合同约定付清购房款，但由于开发商原因未能办理房屋产权登记的，只要购房者提供房屋买卖合同，付款凭证等主要证明材料真实合法，并在公告期限内无异议或者异议不成立的给予办理房屋产权转移登记。

第七条 购房者已经履行房屋买卖合同约定的部分义务但由于售房者下落不明等原因未能按原合同约定交足购房款的，经市房产管理局审核认定可按木办法规定办理过户手续由购房者按原合同约定向市房产管理局交足购房款后，予以办理房屋产权登记手续。市房产管理局代收的购房款必须设立专户管理。售房者拖欠的税款可从市房产管理局代收的购房款中扣缴，不足部分由税务部门予以追缴。

第八条 在房地产开发建设中，开发商因未缴清土地使用权出让金或规划报建、土地转让等规费而未办理房屋权属登记手续的，开发商可用现值相当的房屋抵偿有关规费，补办有关手续后，予以办理房屋产权登记手续，也可以根据有关部门与开发商的约定先予以办理房屋产权登记手续后，再由有关部门继续追缴所欠费用。

第九条 房地产转让当事人因拖欠税款而未能办理有关房屋产权登记手续的，只要转让人提供担保或最终受让人代缴最后一次转让环节应缴纳的税款，允许办理有关产权登记转让人拖欠的税款，由税务机关予以追缴。

第十条 房产抵押行为合法，担保债务到期未能清偿，抵押人和抵押权人达成书面协议以抵押物作价抵债的，可按照其书面协议的约定办理房屋产权登记手续。

第十一条 在规定的房屋产权登记期限内，申请人申请确认房屋产权的，应当按本规定提供土地、规划、建设等相关资料和证明材料，市房产管理局经审查认为产权来源合法权属清楚、无纠纷，应自受理之日起30个工作日内核准登记并颁发房屋权属证书。

第十二条 按本办法规定，市房产管理局经审查认为申请人提供的相关资料和证明材料有疑义，需要发布产权征询异议公告的，应自受理之日起15个工作日内发布产权征询异议公告，公告期为60日。对产权有异议的利害关系人，应在公告规定的期限内提出书面异议并填表登记。对有产权异议的房屋，市房产管理局应在征询异议公告期限届满后30个工作日内完成产权确认审查。经审查认定异议不成立的，确认房屋产权，并给予申请人办理房屋产权登记手续。

第十三条 对房屋产叔有异议的，由当事人协商解决。协商不成的，由人民政府或市房产管理局处理，对处理不服的，可向人民法院起诉。对有债权申请的，通过司法程序解决，市房产管理局应依据司法机关生效的法律文书予以登记。

第十四条 未在本办法规定的权属登记期限内申请办理权属登记手续的房产，由市房产管理局发布公告征寻产权人，公告期限为60日。公告期限届满无人主张权利的，由市政府指定的机构依法代管，代管期为：1年。在代管期间该房产所得收益由代管机构代为收取、保管，并按收益的25％提取代管费，代管费按规定管理使用。代管期内，申请人可以提出房产确权申请。市房产管理局经审查符合确权条件的，应当办理权属登记手续。代管期限届满，代管机构可依法向人民法院提出认定该房产为无主财产的申请，人民法院判定为无主财产的，收归国家或集体所有。

第十五条 合浦县城镇规划区域内的积压商品房可参照本办法执行。

第十六条 本办法自公布之日(2000年3月3日)起施行。


附件：
北海市压积商品房产权确认程序

一、申请确认
房屋权利申请人（经下简称申请人）在规定房屋确认申请期限内，向市房产管理局提出积压商品房产权确认书面申请，并按规定提供土地、规划、建设等相关资料和证明材料。

二、产权审查

根据申请人提交的房屋产权确认申请和有关证件，市房产局依照有关政策法规对房屋产权来源予以审查，并发布征询产权异议公告。公告期限60日。凡公告期限届满无产权异议的，则进行房屋实地勘察、测绘。

三、产权确认

经审查，凡房屋产权来源合法、权属清楚、无纠分，符合《北海市压积商品房产权确认办法》规定的，则予确认登记。

四、颁发房屋权属证书

对批准权属确认的，发给《北海市积压商品房产权登记领证通知书》（经下简称《通知书》）。申请人持《通知书》，到市房产局领取房屋权属证书。
凡须缴纳税的，申请人持产权确认审批证件到市房地产交易中心和税务部门申报纳税；凭完税证明和《通知书》颁发房屋权属证书。

五、归档。

详细情况请向市房产管理局资询(0779-3033153)。


浅论单位犯罪

黄玉雪


　　【内容摘要】我国刑法典第一次系统的规定了单位犯罪，在司法实践中单位犯罪存在着认识不够、理解片面、惩治不力等问题，本文从单位犯罪构成中：单位犯罪的概念、单位犯罪的特征、单位犯罪和自然人共同犯罪的区别、单位犯罪的处罚等一些问题进行了论述 。
【主题词】概念 特征 区别 处罚
　　我国在1997年刑法中规定了单位犯罪，是随着改革开放的需要并借鉴了国外立法中优秀成分的结果。标志着我国刑法的惩治对象从单一的个人（自然人）对象到个人与单位（法人）双重对象的进展，实现了个人刑事责任与单位刑事责任的一体化。英美法系国家较早地规定了单位犯罪，英国于1842年伯明翰与格劳赛斯特案中，法人因未履行法定义务而被定罪；随之是大陆法系国家。单位犯罪的规定在我国最早出现在1987年的《中华人民共和国海关法》中，其中第四十七条规定：“企业、事业单位、国家机关、社会团体犯走私罪的，由司法机关对其主管人员和直接责任人员依法追究刑事责任，对该单位判处罚金，判处没收走私货物、物品、走私运输工具和违法所得。”此后，在全国人大常委会颁布的一些刑法修改补充规定中，先后又规定了几十种单位犯罪。这些规定确定的是一些具体的单位犯罪，具有分散的特点。修订后的刑法在总则中对单位犯罪作出规定，实是立法中的又一大进步。下面试围绕单位犯罪就其有关概念、构成要件和刑罚等内容作一论述。
　　一、单位犯罪的概念
　　单位犯罪,通常是指由公司、企业、事业单位、机关、团体为本单位或本单位全体成员谋取非法利益,由单位的决策机构依单位的决策程序决定,由直接责任人员具体实施的犯罪.早在17世纪英国的刑法中，就有关于单位犯罪的规定，经过数百年的发展，目前，绝大多数经济比较发达的国家和地区，都在刑法典或单行刑法中规定单位可以作为犯罪的主体。在国外和刑法理论上通常把公司、企业、事业单位、机关、团体等合法社会组织的犯罪称为法人犯罪。因为法人犯罪是商品经济发展到一定阶段的产物，是随着法人制度的确立和法人作为商品经济最重要的主体介入社会经济生活之后逐步发展起来的。法人犯罪的最早形式在我国是公司犯罪。
　　“法人”是民法上的概念，称“法人犯罪”并不科学。单位犯罪不能等同于“法人犯罪”,共范围比”法人犯罪”要大,既包括具有法人资格的单位犯罪,也包括不具有法人资格的单位犯罪.《民法通则》第36条规定：“法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。”据此，法人具有四个特征：（1）依法成立；（2）有必要的财产和经费；（3）有自己的名称、组织机构和场所；（4）能够独立承担民事责任。照此要求，有些单位并不具备法人的资格。例如，某些银行的分、支行；总公司下属的分公司；外国企业或其它经济组织的常驻代表机构；社会团体中的非法人团体等。刑法中的某些单位犯罪并不都是法人犯罪。“单位”是指机关、团体或一个机关、团体的各个部门。由此可见，单位与法人的含义不同。为此，刑法理论和刑事立法中出现了“单位犯罪”的概念。单位既包括法人组织，也包括非法人组织。我国刑事立法从一开始就采用“单位犯罪”的概念。 刑法第30条规定：“公司、企业、事业单位、机关、团体实施的危害社会的行为，法律规定为单位犯罪的，应负刑事责任。”其实，这不是单位犯罪的概念，只是司法机关应当对单位犯罪进行刑事追究的原则规定。有教材和论著使用刑法修订草案给单位犯罪下的定义，即“公司、企业、事业单位、机关、团体为本单位谋取非法利益，经单位集体研究或由负责人员决定实施的犯罪，是单位犯罪。”本文认为，此定义对认识单位故意犯罪有一定的意义，但与刑法规定的单位犯罪实际情况不符，因为刑法还规定少数单位过失犯罪。例如，第135条重大劳动安全事故罪、第137条工程重大安全事故罪、第229条第3 款中介组织人员出具证明文件重大失实罪、第334条第2款采集、供应血液、制作、供应血液制品事故罪等。如果刑法在总则中继续保留刑法修订草案关于单位犯罪的定义，刑法总则和分则之间的矛盾则无法消解。我们把刑法第13条和第30条结合起来，给单位犯罪下的定义是：单位犯罪是指公司、企业、事业单位、机关、团体实施的危害社会的、依照法律应当受刑罚处罚的行为。
　　二、单位犯罪的特征
　　（一）、单位犯罪的主体特征
　　单位犯罪的行为主体是依法成立、拥有一定财产或者经费、能以自己的名义承担责任的公司、企业、事业单位、机关、团体。单位本身的特征就是要求单位本身具有合格性和广泛性。所谓合格性,即看这个单位本身的资格,是不是一个合法的、合格的单位.根据相关司法解释,如果是为了实施违法犯罪而设立的一个公司、企业,然后以这个公司、企业的招牌为幌子实施违法犯罪的,则不以单位犯罪论处,而直接以个人犯罪处理.所谓广泛性言外之意就是这是里的“单位”,不论是法人还是非法人,不管是国有性质还是非国有性质,甚至是国家机关、人民团体等社会组织,依法都有可能成为单位犯罪的主体。根据最高人民法院1999年6月25日《关于审理单位犯罪案件具体应用法律有关问题的解释》之规定,除了独资、私营企业外,即使不具有法人资格的,只要有一个合格的单位,就可以作为单位犯罪的主体存在.
　　1、单位犯罪主体的认定
　　(1)、单位犯罪主体的基本要求。单位要构成单位犯罪须符合以下基本要求:①必须是公司、企业、事业单位、机关和团体。②必须是依法成立的合法的单位。合法单位不仅依法履行了一定的报批和登记手续,以从事合法经营活动为宗旨.非法单位实施犯罪的,只能按照自然人犯罪处理.③必须是相对独立的单位,即有自己的名称、机构、场所,有独立的财产和经费,并进行独立核算的单位,如某学校、某检察院等,才可以成为单位犯罪的主体。有些单位没有相对独立性,如工厂的车间、国家机关中的处室、学会中的分会等。对于实践中以单位的分支机构或者内设机构、部门的名义实施犯罪,违法所得也归分支机构或者内设机构、部门所有的,应认定为单位犯罪。不能因为单位的分支机构或者内设机构、部门没有可供执行罚金的财产,就不将其认定为单位犯罪,而按照个人犯罪处理。
　　(2)、单位犯罪主体的特殊要求。这是指在符合上述单位犯罪主体的基本要求的基础上,刑法对某些单位犯罪的主体所有制等方面所作的限制。具体包括有:①有的单位犯罪要求单位具有特定的所有制性质。例如:单位受贿罪、私分国有资产罪等,只能由国家机关、国有公司、企业、事业单位、人民团体构成.非国有性质的单位单独不能构成这些犯罪。②有的单位犯罪要求单位具有特定的职能性质.例如:私分罚没财物罪的犯罪主体只限于司法机关与行政执法机关;又如:违规制造、销售枪支罪,只有国家依法指定或者确定的枪支制造、销售企业才能构成;再如:工程重大安全事故罪,只能由建设单位、设计单位、施工单位和工程监理单位构成;另如:构成非法提供麻醉药品、精神药品罪的单位只限于依法从事生产、运输、管理、使用国家管制的麻醉药品、精神品的单位等。③有的单位犯罪要求单位具有特定义务.例如:构成偷税罪的单位限于负有纳税义务或者代扣、代缴义务的单位。④有的单位犯罪对单位经营的业务范围作了限制。例如:诱骗投资者买卖证券罪,只能由证券交易所、证券公司、证券业务协会或者证券管理部门构成;又如:违法发放贷款罪,只能由银行或者其他金融机构构成。
　　2、单位犯罪主体的种类
　　刑法第30条规定的单位犯罪主体是公司、企业、事业单位、机关、团体。
　　（1）公司
　　公司是指依法成立的，以营利为目的，而组织其生产和经营活动的经济组织。根据我国《公司法》的规定：公司具备的要素：第一，依法成立；第二，以营利为目的；第三，以股东投资为设立的基础；第四，独立的企业法人。根据公司的概念和具备的要素可以把公司与其它单位或组织区别开来。例如，事业单位法人不是以营利为目的，不是公司。合伙虽然是共同出资经营的组织，但由于不具备法人的资格，也不是公司。公司可以按照不同的标准进行分类。
　　（2）企业
　　企业是指以从事生产、流通、科技等活动为内容，以获取利润和增加积累、创造社会财富为目的一切盈利性的社会经济组织。企业的基本特征是：第一，由人和物要素（生产资料、生产者、经营者）组成的经济组织；第二，以营利目的；第三，独立和连续地从事商品生产或提供劳务等经济活动；第四，依法成立。
　　根据不同标准，企业有不同的分类。按照是否具有法人资格，企业可分为法人企业和非法人企业；按照所有制性质，企业可分为国有企业、集体企业和私有企业；按照企业的自身组织形式（基本法律形态），企业可分为公司企业、独资企业、合伙企业、股份合作制企业。本文兼采企业所有制性质和自身组织形式，将企业分为公司企业、独资企业、合伙企业、股份合作制企业、国有企业、集体企业。
　　（3）事业单位
　　事业单位是指依照法律或者行政命令成立的，从事社会各种公益活动，拥有独立的经费或财产的各种社会组织。如中央和地方的新闻、出版、电影、博物馆、剧院、各类学校、科研、医药卫生等单位。其特点是：第一，主要从事以社会利益为目的的具体的社会事业活动；第二，有独立的经费和财产，多数事业单位要靠国家财政拨款或自己的事业活动收入，少数事业单位的经费来源于公民或社会组织捐助；第三，多数依照法律或行政命令成立，少数是个人创办。
　　事业单位可以按照不同的标准进行分类。按照所属的部门，可分为农林、水利、气象事业单位，工业、交通、商业事业单位，文教、科学、卫生事业单位，城市维护和其它事业单位；按照所有制性质，可分为全民所有制事业单位、集体所有制事业单位和民办事业单位。集体所有制事业单位还可分为由劳动群众集体筹资、独立经营、自负盈亏的事业单位和由集体企业预算出资、独立处理经费、不自负盈亏的事业单位。前者如合作医院，后者如城市利用集体企业公益金开办的幼儿园、图书馆。按照预算形式，可分为全额预算事业单位（统收统支单位）、差额预算事业单位（差额补助或差额上交单位）和企业化管理的事业单位（全收全支单位）等。
　　（4）机关
　　机关是指行使党和国家的领导职能和保卫国家安全职能的政治组织。国家机关包括中央和地方各级国家权力机关、国家行政机关、国家军事机关、国家审判机关和国家检察机关。在我国，中国共产党是执政党，它的机关应视为国家机关，如果触犯刑律同样可以成为单位犯罪的主体。
　　（5）团体
　　团体是指为了一定的宗旨自愿组成、进行某种社会活动的合法组织。如工会、共青团、妇联、学联、宗教协会等。
　　（二）单位犯罪的主观特征
　　单位犯罪的主观特征是指单位对于危害社会行为的主观心理态度。
　　1、单位犯罪主观特征的界定
　　这里涉及两个问题：一是单位是否具有认识和意志能力；二是单位成员的过失何种情况下归咎为单位的过失。
　　（1）单位的认识和意志能力
　　罪过是指行为人对于危害社会的结果的主观心理状态。这种主观心理状态必然涉及认识与意志的因素。那么，单位（法人）是否具备这种认识和意志能力？
　　法人具有认识和意志能力。理由：第一，法人犯罪的意识具有能动性。法人虽然不具有自然人的属性，但每个法人都有自己的决策机关或决策人员。法人的行为包括犯罪行为都是受自然人支配的；第二，决策人员的意志上升到法人意志后，就不是自然人的意识，它成为法人整体对社会的能动反映。法人的意志与法人成员的意志是不能划等号的；第三，法人作为一个系统，在进行任何具有法律意义行为时都是以整体的面目出现的。法人是随着市场经济的发展而出现的一种有别于个人的社会主体，法人是超个人的社会人格化的主体，法人具有其独立的认识能力和意志能力，尽管这种认识和意志的形成有赖于法人的成员，也就是说法人的认识和意识能力是通过其成员实现的，但我们仍然可以将法人的认识和意志与法人成员的认识和意志区别开来。我们应当肯定法人是有思想、有人格的社会活动主体，完全具有构成犯罪主观要件的心理前提。
　　2、单位故意犯罪
　　所谓单位故意犯罪是指单位的主管人员、直接责任人员和其他单位成员，在单位意志的支配下，以单位的名义或为了单位的利益，故意实施的犯罪行为。
　　此概念表明的特征是：（1）单位故意犯罪的主体是单位，其单位行为的具体实施者是单位的主管人员、直接责任人员和其他单位成员；（2）单位故意犯罪是在单位意志的直接支配下实施的，否则只能是个人行为；（3）单位故意犯罪必须是以单位名义实施的，如以个人名义或假借单位名义实施，只能是个人行为。
　　3、单位过失犯罪
　　单位在业务活动中，其主管人员、直接责任人员或单位成员，违反法律对单位责任的规定或不履行单位应尽的义务，过失造成危害社会的结果的，是单位过失犯罪。
　　此概念表明的特征是：（1）单位过失犯罪，是在单位业务活动中实施的，单位不可能超越业务实施过失犯罪。如果单位成员超越其范围，过失造成危害社会结果，构成犯罪的，只能是个人犯罪。（2）单位作为一个整体违反法律规定或不履行其应尽义务，是构成单位过失犯罪的前提条件。刑法关于单位过失犯罪的规定，都是以单位整体违背法律的规定或不履行其法律义务为前提的，以此区别于单位成员的个人过失职务犯罪。例如，刑法第330条规定的“违反传染病防治法的规定”、第332条规定的“违反环境卫生检疫规定”、第334条第2款规定的“不依照规定进行检测或者违背其他操作规定”、第337条规定的“违反进出境动植物检疫法的规定”、第338条、第339条规定的“违反国家规定”等。（3）过失造成了危害社会的结果。法律对这些危害结果都有明确的规定。例如，刑法第137条规定的“造成重大安全事故”、“后果特别严重”、第323条规定的“引起检疫传染病传播或有传播严重危险”。
　　三、单位犯罪和自然人共同犯罪的区别
　　单位犯罪同样可以分为单位单独犯罪和单位共同犯罪。此处所说单位犯罪是指单位单独犯罪。刑法规定对单位犯罪多数情况下采取双罚制，因而在处理单位犯罪时，在对单位判处罚金的同时，往往还要对该单位直接负责的主管人员和直接责任人员判处自由刑或者罚金。处罚单位犯罪和共同犯罪存在共同之处，即都表现为对两个以上的自然人判处刑罚；同时又存在明显区别，即处罚单位犯罪时，除了对两个以上的自然人判处刑罚，同时还要对单位判处罚金（双罚制），而处罚共同犯罪，则只对两个以上的自然人判处刑罚。因此，司法实践中有必要准确区分单位犯罪和共同犯罪，以防将共同犯罪当作单位犯罪，或者将单位犯罪当作共同犯罪。
　　单位犯罪与共同犯罪的区别表现在以下几个方面：
　　（1）产生犯意的时间不完全相同。单位犯罪中，犯意只能产生于犯罪行为实施以前。这是因为，单位犯罪总是在单位集体研究决定或单位负责人决定之后才去实施，因而必然是在犯意产生之后才去实施。共同犯罪中，犯意产生的时间是较为随意的，既可以是在实施犯罪以前，也可以在实施犯罪过程中。
　　（2）产生犯意的方式不完全相同。单位犯罪中，犯意只能以两种方式产生，即由单位集体研究然后产生犯意，或者是由负责人员直接决定产生犯意。共同犯罪中，犯意产生的方式是多种多样的，既可以是几个人聚在一起不分主次地进行商议然后产生共同犯意，也可以是由明显的首要分子在产生犯意后再将其犯意传达给其他人从而形成共同犯意，还可以是一个有犯意者唆使一个或几个无犯意者产生犯意从而形成共同犯意。
　　（3）犯意的种类不同。单位犯罪中的行为人在主观上表现为直接故意。共同犯罪的行为人在主观上既可以都表现为直接故意，也可以有的表现为直接故意，有的表现为间接故意，还可以都表现为间接故意。